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„Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie vom 27.03.2020“ mit Erläuterungen für Gewerberaummietverhältnisse

 

Nach dem in Art. 5 § 1 des in den Corona-Regelungen enthaltenen Moratoriums können Verbraucher und Kleinstunternehmen unter bestimmten Voraussetzungen Leistungen bei einem Dauerschuldverhältnis – und ein Mietverhältnis ist ein Dauerschuldverhältnis – vorläufig bis zum 30.06.2020 verweigern, wenn der Verbraucher oder das Kleinstunternehmen durch die Corona-Pandemie erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleidet.

Kein Geltung für Mietverhältnisse

Für Mietverhältnisse – und das ist ganz wichtig – gilt dieses Moratorium ausdrücklich nicht. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die Zahlungsverpflichtungen der Mieter aus den bestehenden Mietverhältnissen in Anbetracht der Corona-Pandemie fortbestehen.

Einschränkung des Kündigungsrechts wegen Zahlungsverzugs

Allerdings schränkt der Gesetzgeber in Art. 5 § 2 die Rechte des Vermieters in dem Fall wesentlich ein, dass der Mieter ab dem 01.04.2020 seine Miete nicht mehr zahlt (alle folgenden Regelungen gelten entsprechend auch für Pachtverhältnisse). Der Gesetzgeber bestimmt, dass der Vermieter allein wegen Zahlungsrückständen aus dem Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 nicht berechtigt ist, das Mietverhältnis mit dem Vermieter außerordentlich zu kündigen.

Zu beachten ist jedoch, dass die Kündigungsbeschränkung zulasten des Vermieters nur dann gilt, wenn die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht.

Der Mieter ist im Streitfall darlegungs- und beweisbelastet dafür, dass er wegen der Auswirkungen der Corona-Pandemie nicht in der Lage war, die Miete in dem genannten Zeitraum zu leisten.

Zusammenhang zwischen Auswirkungen der Corona-Pandemie und Mietrückständen

Der Mieter muss nach Art. 5 § 2 (1) Satz 2 den Zusammenhang zwischen der Corona-Pandemie und der Nichtleistung der Miete glaubhaft machen. Zur Glaubhaftmachung kann er sich entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides statt oder sonstiger geeigneter Mittel bedienen, hier kommt zum Beispiel die Bestätigung eines Wirtschaftsprüfers oder Steuerberaters in Betracht. Für gewerbliche Mieter kann der Nachweis auch dadurch geführt werden, dass diese eine behördliche Verfügung vorlegen oder in Hamburg auf die sog. Allgemeinverfügungen (siehe www.hamburg.de) verweisen, wenn sich daraus ergibt, dass ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wurde, was vor allen Dingen bei Gaststätten oder Hotels oder Läden der Fall sein kann; das betrifft eher nicht die typischen Büromieter. Aber auch bei diesen ist nicht ausgeschlossen, dass sie sich auf den Standpunkt stellen können, aufgrund der wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie zur Zahlung der Mieten nicht in der Lage zu sein.

Keine Auswirkungen auf andere Kündigungsgründe

Andere außerordentliche Kündigungsgründe werden durch die Corona-Regelungen nicht ausgehebelt. So kann ein Mietverhältnis auch wegen Zahlungsverzuges gekündigt werden, wenn der Mietrückstand aus der Zeit bis zum 31.03.2020 resultiert. Auch bleibt die Kündigungsmöglichkeit erhalten in den Fällen, in denen der Mieter die Mietsicherheit nicht erbringt. Liegt ein vertragswidriges Verhalten des Mieters vor (zum Beispiel unerlaubte Untervermietung trotz Abmahnung) kommt ebenfalls eine Kündigung in Betracht. Beschnitten wird also zulasten des Vermieters nur das Recht, das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, wenn diese Zahlungsrückstände auf der Corona-Pandemie beruhen.

Entstehen Zahlungsrückstände aus anderen Gründen beim Mieter, so bleibt die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wird durch die Corona-Regelungen nicht berührt. Vorläufig gilt der Kündigungsausschluss nur für Mietrückstände, die in der Zeit vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 entstehen. Es ist denkbar, dass dieser Zeitraum durch Verordnung der Bundesregierung verlängert wird für die Zeit vom 01.07.2020 bis zum 30.06.2020.

Bis wann kann die Kündigung aufgeschoben sein?

Zu beachten ist noch folgendes: Wenn der Mieter in der Zeit vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 mit der Zahlung von Mieten in einer Höhe in Rückstand gerät, der eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen würde, und die Nichtleistung der Miete auf der Corona-Pandemie beruht, dann kann der Vermieter nicht bereits am 01.07.2020 das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges kündigen. Die in dem genannten Zeitraum entstehenden Mietrückstände rechtfertigen vielmehr bis zum 30.06.2022 (Art. 5 § 2 Abs. 4) keine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Das gilt natürlich entsprechend, wenn der Zeitraum vom 01.07.2020 bis zum 30.09.2020 verlängert wird. Dann kann der Vermieter nicht bereits am 01.10.2020 das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges kündigen, vielmehr rechtfertigt dann der Zahlungsrückstand aus dem Zeitraum 01.04.2020 bis 30.09.2020 eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erst nach dem 30.06.2022. Unter dem Gesichtspunkt der Vermeidung der außerordentlichen Kündigung hat der gewerbliche Mieter, wenn er aufgrund der Corona-Pandemie an der Zahlung der Mieten gehindert ist, also bis zum 30.06.2022 Zeit, den Mietrückstand auszugleichen.

Zahlungsrückstände aktiv verfolgen!

Eine andere Frage ist natürlich, da Verzug und Fälligkeit der Mieten ab dem 01.04.2020 nach den Corona-Regelungen unberührt bleiben, ob der Vermieter nicht die Möglichkeit hat, die Mietrückstände zu sichern. Das ist durchaus zulässig und eben nicht durch die Corona-Regelungen ausgeschlossen. Der Vermieter könnte also Mietrückstände im gerichtlichen Mahnverfahren oder in sonstigen Verfahren geltend machen, um im Anschluss die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter zu betreiben. In Betracht kommt auch, dass der Vermieter die Mietrückstände sichert durch ein notarielles Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsunterwerfung oder durch einen Vergleich bei der Öffentlichen Rechtsauskunfts- und Vergleichsstelle (ÖRA) in Hamburg.

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