Die Teilungsversteigerung dient der Auseinandersetzung der an einem Grundstück (Haus, Wohnung usw.) bestehenden Gemeinschaft von Eigentümern. Typische Fälle: Eheleute halten die Immobilie oft zu je ½ Miteigentumsanteil. Häufig entstehen Gemeinschaften durch Todesfälle in Form von Erbengemeinschaften. Oder mehrere Personen schließen sich in Form einer Bruchteilsgemeinschaft zusammen. In all diesen Fällen kann ein Mitglied der Gemeinschaft nach § 180 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) den Verkauf der Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung erzwingen.

In diesem Beitrag beschäftige ich mich mit der nicht so seltenen Konstellation, in der die Immobilie nicht „Mehreren“ gehört, sondern im Alleineigentum einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) steht. Das kann auch eine „Ehegatten-GbR“ sein.

Es ist nicht selbstverständlich, dass für eine einer GbR gehörende Immobilie eine Teilungsversteigerung beantragt werden kann. Für diese Fälle ergibt sich nämlich die Zulässigkeit des erzwungenen Verkaufs nicht unmittelbar aus § 180 ZVG. Denn das Grundstück einer GbR steht in deren Alleineigentum und nicht im gemeinschaftlichen Eigentum ihrer Gesellschafter. Dass die GbR nach § 47 Abs. 2 Grundbuchordnung unter Angabe ihrer Gesellschafter im Grundbuch einzutragen ist, ändert daran nichts.

Die Zulässigkeit der Teilungsversteigerung einer Gesellschaftsimmobilie ergibt sich aber daraus, dass für die Auseinandersetzung des Vermögens einer gekündigten GbR nach § 731 Satz 2 BGB die Regeln der Gemeinschaft gelten und die Teilung einer Immobilie danach gemäß § 753 Abs. 1 BGB durch Teilungsversteigerung zu erfolgen hat. Daraus folgt, dass auch die Immobilie einer GbR im Wege der Teilungsversteigerung, für die dann die Vorschriften der §§ 181 bis 184 ZVG entsprechend gelten, gegen den Willen der anderen Gesellschafter versteigert werden kann. So kann jeder Gesellschafter den Verkauf auch gegen den Willen der anderen erzwingen. An der entsprechenden Anwendbarkeit der Vorschriften über die Teilungsversteigerung auf Gesellschaftsimmobilien ändert auch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der GbR durch den Bundesgerichtshof nichts. Die Teilrechtsfähigkeit hat nur die Zuordnung des Gesellschaftsvermögens, nicht aber die Anwendung der Vorschriften über die Auflösung der GbR verändert.

Die entscheidende Frage ist: Darf auch der einzelne Gesellschafter die Teilungsversteigerung beantragen? Oder müssen alle Gesellschafter den Antrag stellen? Für Letzteres spricht, dass den Gesellschaftern nach erfolgter Kündigung der Gesellschaft gemäß § 730 Abs. 2 Satz 2 BGB die Geschäftsführung gemeinschaftlich obliegt; das liefe dann darauf hinaus, dass der versteigerungswillige Gesellschafter die anderen - wenn diese wie in den meisten Fällen zu erwarten nicht freiwillig mitwirken - zunächst in einem normalen Gerichtsverfahren zur Mitwirkung an der Versteigerung zwingen müsste, bevor er den Antrag beim Versteigerungsgericht stellen kann.

Der BGH (Bundesgerichtshof Beschluss v. 16.05.2013, Az.: V ZB 198/12) hat jedoch festgestellt, dass jeder einzelne Gesellschafter einer GbR die Teilungsversteigerung einer Immobilie beantragen darf.

Nach § 731 Satz 2 BGB gelten nämlich für die Auseinandersetzung der GbR die Vorschriften über die Gemeinschaft. Diese verweisen in § 753 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BGB auf die Zwangsversteigerung, und damit auf die besonderen Vorschriften über die Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft in den §§ 180 bis 184 ZVG. Nach § 181 ZVG bedarf der Teilhaber zur Einleitung des Verfahrens keines vorherigen Gerichtsurteils, das die anderen zur gemeinschaftlichen Antragstellung zwingt. Er kann vielmehr ohne Weiteres die Teilungsversteigerung beantragen, aber nach § 181 Abs. 2 Satz 1 ZVG nur, wenn er als Mitberechtigter im Grundbuch eingetragen ist. Dem entspricht bei der GbR die Eintragung als Gesellschafter nach Maßgabe von § 47 Abs. 2 GBO.

Wer also einen GbR Anteil erworben hat, ohne sich dann im Grundbuch als Gesellschafter eintragen zu lassen, dem steht kein Antragsrecht zu.

Wer als im Grundbuch eingetragener Gesellschafter die Teilungsversteigerung zur Verwertung der Immobilie betreiben möchte, muss zunächst eine wirksame Kündigung der GbR erklären. Das Versteigerungsgericht prüft dann allerdings nur die Abgabe und den Zugang der Kündigungserklärung, nicht ihre Wirksamkeit. Die Kündigung der GbR kann aber je nach Gestaltung des Gesellschaftsvertrages nachteilige Folgen haben, wenn dort etwa vorgesehen ist, dass der kündigende Gesellschafter gegen Zahlung einer der Höhe nach begrenzten Abfindung aus der Gesellschaft ausscheidet.

Will ein nicht versteigerungswilliger Gesellschafter die Teilungsversteigerung mit der Argument verhindern, die Kündigung der Gesellschaft sei nicht wirksam erklärt worden, so muss sich dieser mit der Widerspruchsklage analog § 771 ZPO zur Wehr setzen. Die Teilungsversteigerung wird zwar nicht allein durch Erhebung einer solchen Klage aufgehalten. Analog § 771 Abs. 3, § 769 ZPO kann das Prozessgericht aber mit einer einstweiligen Anordnung die Einstellung des Versteigerungsverfahrens anordnen. Diese Möglichkeit trägt einerseits den berechtigten Interesse der GbR und der übrigen Gesellschafter, anderseits aber auch den Interessen des ausscheidenden Gesellschafters angemessen Rechnung.