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Schadensersatzanspruch des Kaufinteressenten wegen Kaufpreiserhöhung unmittelbar vor Beurkundung?

Der Kauf einer Immobilie erfordert auf Seiten des Käufers verschiedene vorbereitende Maßnahmen. Das Objekt muss sachverständig geprüft werden, die Finanzierung muss auf die Beine gestellt werden. All dieses ist mit Kosten verbunden.

 

Der Käufer wird die Kosten nur in der sicheren Erwartung investieren, dass er die Immobilie auch erwerben kann. Was geschieht, wenn die Kosten durch den Käufer bereits ausgelöst werden, unmittelbar vor der Beurkundung der Verkäufer den Kaufpreis erheblich anhebt? Der Käufer nimmt dann Abstand vom Kaufvertrag und wird vom Verkäufer die Erstattung seiner nutzlosen Aufwendungen verlangen. Mit Erfolg?

 

Mit Urteil vom 13.10.2017 (Aktenzeichen V ZR 11/17) weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass es keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des potentiellen Verkäufers darstellt, wenn er – bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft – den Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss scheidet deshalb aus.

 

Der potentielle Verkäufer haftet auch dann nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat. Mit seiner Entscheidung stärkt der Bundesgerichtshof die Privatautonomie: Jede Partei hat bis zum Vertragsschluss (also der Beurkundung) das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen.

 

Tätigt eine Partei in Erwartung der Beurkundung Aufwendungen, erfolgt dieses grundsätzlich auf eigene Gefahr. Weiter wörtlich: „Nur wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten zu erstatten sein, wenn er den Vertragsschluss später ohne triftigen Grund ablehnt.“

 

Der Bundesgerichtshof macht zugleich allerdings deutlich, dass die Verletzung solcher vorvertraglicher Schutzpflichten strengen Anforderungen unterliegt. Erforderlich ist eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung. Sie kann dann vorliegen, wenn eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft vorgespiegelt wird oder der Verkäufer nicht offenbart, dass er zunächst verkaufsbereit war, im Verlaufe von Vertragsverhandlungen aber innerlich hiervon Abstand genommen hat. Würde allein das Fehlen triftiger Gründe eine Haftung des Vertragspartners begründen, würde ein indirekter Zwang zum Abschluss des Vertrages begründet. Dieses widerspräche aber dem Zweck der Formvorschrift des § 311 b BGB (Beurkundungszwang).

 

Für den Käufer sind damit Aufwendungen vor der Beurkundung nicht ohne Risiko. Es steht dem Verkäufer aber frei, von seiner Verkaufsabsicht wieder abzurücken, da er an seiner Erklärung mangels notarieller Beurkundung nicht gebunden ist. Die Grenzen für ein Abrücken hat der Bundesgerichtshof mit obigen Darlegungen abgesteckt. Im Streitfall muss das Gericht Beweis erheben, wobei es schwierig sein dürfte, innere Absichten aufzuklären. Ergänzend kann selbstverständlich auch Korrespondenz der Parteien herangezogen werden.

 Rechtsanwalt Babo von Rohr

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