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Lügen haben kurze Beine

Jeder Verkäufer einer Immobilie ist gut beraten, wenn er Mängel dem Käufer offenbart. Auch eine Verkaufslackierung eines Baujahrs bedingt feuchten Kellers vor dem Verkauf wird auf Dauer Feuchtigkeit nicht kaschieren können.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.01.2018 (Aktenzeichen V ZR 256/16) entschieden, dass zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder eines Gehilfen erwarten darf, auch Angaben in einem Maklerexposé zählen (hier: Zur Trockenheit des Kellers), wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt.

Die Angabe im Exposé zur angeblichen Trockenheit des Kellers ist damit eine Eigenschaft, für die der Verkäufer haftet. Rettung ist für den Verkäufer auch nicht in Sicht, indem er sich auf einen – wie zumeist – im Kaufvertrag enthaltenen Gewährleistungsausschluss für Mängel beruft. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst zwar auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks. Auf den Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer jedoch dann nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist für die Praxis mehrfach relevant: Der Bundesgerichtshof macht deutlich, dass zur Beschaffenheit einer Kaufsache auch Eigenschaften gehören, die nicht im Kaufvertrag Erwähnung finden, sondern zum Beispiel in einem Exposé. Der Verkäufer sollte daher sorgfältig prüfen, welche Angaben er öffentlich macht bzw. Dritte machen lässt. Decken sich diese Angaben im Übrigen nicht mit der Realität, handelt der Verkäufer arglistig und kann sich auch nicht auf einen Haftungsausschluss berufen. Jeder Verkäufer ist daher gut beraten, den sensiblen Bereich der Mängel des Objektes transparent mit dem Käufer zu besprechen. Ist dem Verkäufer ein Mangel nicht bekannt, haftet er hierfür nicht, dann greift der Gewährleistungsausschluss. Die Frage der Gewährleistung ist damit das Herzstück eines jeden Kaufvertrages.

Rechtsanwalt Babo von Rohr

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