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Abschluss des Maklervertrags durch Vertreter

1.Lässt sich der Interessent auf eigene Initiative und ohne Kenntnis des Lebensgefährten ein Exposé zusenden, kommt ein Maklervertrag mit dem Lebensgefährten nicht zustande, wenn dieser das Exposé nie erhalten und von dessen Inhalt keine Kenntnis erlangt hat. Dieses gilt auch dann, wenn er von der Immobilie Kenntnis erlangt und diese später erwirbt.

2.Ein ausdrückliches Provisionsverlangen des Maklers lässt sich nicht allein aus einer Besichtigung herleiten. Der Interessent kann davon ausgehen, dass der Verkäufer die Maklerprovision zahlen wird. Auf eine eventuelle regionale Üblichkeit, wer die Provision zahlt, kommt es nicht an. Vielmehr kann der Kunde davon ausgehen, dass der Verkäufer die Maklerprovision bezahlt, insbesondere dann, wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde.

Landgericht Hamburg, Urteil vom 30.11.2018, Aktenzeichen 316 O 81/16

Problem/Sachverhalt:

Der Kläger verlangt vom Beklagten Maklerprovision. Der Kläger bot im Namen des Eigentümers ein Stadthaus in Hamburg zum Verkauf an. Die Lebensgefährtin des Beklagten nahm ohne Kenntnis und ohne Beauftragung des Beklagten Kontakt zum Makler auf und erhielt ein provisionspflichtiges Exposé. Dieses Exposé leitete sie an den Beklagten nicht weiter, berichtete aber von der Immobilie. Der Beklagte hatte wegen des Zustands des Objekts und des Kaufpreises kein Interesse. Ein erstes Gespräch des Beklagten und seiner Lebensgefährtin blieb ohne Ergebnis. Ein Jahr später wurde das Objekt von einem weiteren Makler mit gesenktem Kaufpreis angeboten. Schlussendlich einigten sich der Beklagte und der Verkäufer auf den Erwerb, nach einer Kaufpreiserhöhung sollte der Verkäufer den weiteren Makler pauschal vergüten. Der Kläger stellte dem Beklagten Provision in Rechnung, das Landgericht Hamburg wies die Klage ab.

Entscheidung:

Ein Maklervertrag ist zwischen dem Kläger und dem Beklagten nicht zustande gekommen. An einen konkludenten Vertragsschluss sind hohe Anforderungen zu stellen. Unstreitig hat der Beklagte direkt vom Kläger ein provisionspflichtiges Exposé nie erhalten. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Lebensgefährtin vom Beklagten nicht bevollmächtigt worden, einen Maklervertrag abzuschließen. Sie ist ohne Kenntnis des Beklagten auf eigene Initiative tätig geworden, dieses vor dem Hintergrund, ein Objekt für ein gemeinsames Zusammenwohnen zu finden. Ein Maklervertrag kann auch nicht aus dem Umstand hergeleitet werden, dass der Beklagte das Objekt besichtigt hat. Er könne vielmehr davon ausgehen, dass der Verkäufer die Maklerprovision zahlt, der den Makler auch beauftragt hatte. Soweit sich der Verkäufer im Kaufvertrag verpflichtet hat, den Käufer von Courtageansprüchen, auch des Klägers, freizuhalten, ergibt sich eine andere Bewertung nicht. Es handelt sich um eine Freistellungsklausel, welche das Innenverhältnis von Verkäufer und Käufer betrifft. Aus der Klausel lässt sich nicht herleiten, dass tatsächlich ein Provisionsanspruch des Klägers gegen den Beklagten besteht, zumal nicht einmal eine Provisionshöhe angegeben ist. Anders als bei einer Objektnachweisbestätigung, in der ausdrücklich ein Provisionsverlangen enthalten ist, kann aus dem unterschriebenen Kaufvertrag kein Maklervertrag konstruiert werden. Der Beklagte hat schließlich auch eine Provisionszahlungsverpflichtung nicht nachträglich anerkannt. Für ihn war die Provisionsfrage abschließend vereinbart zwischen dem weiteren Makler und den Kaufvertragsparteien.

Praxishinweis:

Der Bundesgerichtshof vertritt in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, dass es Aufgabe des Maklers ist, deutlich zu machen, dass und von wem er eine Provisionszahlung erwartet (eindeutiges Provisionsverlangen). Das Landgericht Hamburg hat zutreffend erkannt, dass eine vertragliche Vereinbarung zwischen Kläger und Beklagten aus vielerlei Gründen nicht besteht. Zu Recht konnte die Klage daher keinen Erfolg haben.

RA Babo von Rohr

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