Datum: 11.06.2007 - Immobilienrecht
Exklusivitätsvereinbarungen bei Grundstückskaufverträgen
Mehr und mehr dominieren Gepflogenheiten den Verlauf von Ankaufsverhandlungen bei komplexeren Immobilienbeständen, die manch konservativ geprägten Grundeigentümer zunächst verunsichern, während sie für Immobilienprofis längst Alltag sind. Dass der vom Verkäufer eingeschaltete Makler mit mehreren Kaufinteressenten nacheinander besichtigt, von diesen Kaufgebote entgegennimmt und der Verkäufer sodann mit dem Höchstbietenden schnellstmöglich zum Notar geht, um einen von diesem aus der Schublade gezogenen Kaufvertrag zu beurkunden, mag der eine oder andere auch heute noch zu berichten wissen. Die Zahl derer sinkt jedoch rapide. Denn wegen des verständlichen Sicherheitsbedürfnisses der verstärkt auf den deutschen Markt drängenden ausländischen Investoren und der nachfragestarken Fonds-Gesellschaften haben Ankaufsverhandlungen inzwischen ein anderes Gesicht bekommen. Die Katze im Sack wird immer unbeliebter.
Käufer komplexerer Immobilien oder größerer Immobilienbestände verspüren nicht nur den Wunsch, die Immobilie vor der Beurkundung des Kaufvertrages gründlich zu durchleuchten, sondern sind mit Blick auf die oft mit im Boot sitzenden finanzierenden Banken oder ihrer Kapitalanleger angehalten dies zu tun. Deshalb werden Verkaufsverhandlungen mit einem derartigen Käuferklientel regelmäßig von einer im Käuferauftrag stattfindenden technischen Prüfung der Immobilie, von einer Beratung durch Steuerfachleute – etwa wenn statt der Immobilie die Gesellschaftanteile eines Unternehmens abgetreten werden, welcher nur die begehrte Immobilie gehört (Share-Deal statt Asset-Deal) - und von der Durchleuchtung aller in rechtlicher Hinsicht wertbildenden Faktoren – meist steht hier die Prüfung der Mietverträge im Zentrum - sowie der Vorbereitung des Kaufvertrages mit umfangreichen Garantien zu Gunsten des Käufers durch dessen Anwälte begleitet (sog. technische, steuerliche und rechtliche Due Diligence). Aus Gründen der Waffengleichheit benötigt dann auch der Verkäufer entsprechende steuerliche und rechtliche Unterstützung. Das alles braucht Zeit und verschlingt insbesondere beim Käufer gerade bei größeren Objekten nicht selten sechsstellige Euro-Beträge. Diese zu investieren ist der Käufer meist nur bereit, wenn er darauf vertrauen darf, dass der Verkäufer während der laufenden Due Diligence nicht an einen anderen, vielleicht schneller agierenden und weniger sicherheitsbedürftigen Konkurrenten verkauft. Genau dieses Käuferbedürfnis bedient eine sog. Exklusivitätsvereinbarung, die in der Praxis auch in Form eines letter of intent (sog. LOI) anzutreffen ist. Darin verpflichtet sich der Verkäufer für einen begrenzten Zeitraum, meist ein bis drei Monate, die Immobilie nicht weiter auf dem Markt anzubieten, nicht mit Konkurrenten über den Verkauf zu verhandeln oder an einen solchen zu verkaufen.
Regelmäßig wird der Käufer fordern, dass der Verkäufer im Falle einer Verletzung dieser Verpflichtung alle Kosten erstattet, die der Käufer im Vertrauen auf die Redlichkeit des Verkäufers während des Zeitraumes der vereinbarten Exklusivität für die Prüfung aufgewandt hat, also die Kosten für von ihm beauftragte Bausachverständige, den Steuerberater und seinen Rechtsanwalt. Zum Standard solcher Exklusivitätsvereinbarungen gehört auch das Recht des Käufers, jederzeit von dem beabsichtigten Kauf Abstand zu nehmen. Der Verkäufer wird dann sofort frei, die Immobilie wieder anzubieten, mit anderen Vertragsverhandlungen aufzunehmen oder mit diesen zum Notar zu gehen. Für vom Verkäufer in der Hoffnung aufgewandte Kosten, sein Favorit würde kaufen, erhält er regelmäßig keinen Ersatz. Weil eine solche Exklusivitätsvereinbarung den Verkäufer nicht zum Verkauf verpflichtet, es diesem vielmehr nach Ablauf des Exklusivitätszeitraumes freisteht, ob und an wen er verkauft, können die Vertragsparteien sie auch ohne Notar abschließen. Das wird in einem frühen Verhandlungsstadium nicht zuletzt aus Kostengründen oft als Vorteil empfunden.
Manchem Kaufinteressenten genügt jedoch eine solche Vereinbarung nur für den ersten Anlauf, etwa um sich in der frühen Phase der Prüfung nur einen schnellen Eindruck zu verschaffen. Oder sie genügt ihm prinzipiell nicht, weil er von Anfang an verhindern möchte, dass der Verkäufer nach dem Ende des Exklusivitätszeitraumes den Deal mit einem Konkurrenten durchzieht. Solche Interessenten fordern früher oder später eine regelmäßig mit einer Pönale gesicherte Verpflichtung des Verkäufers, den Kaufvertrag auf der Basis von zuvor allgemein ausgehandelten wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Bedingungen abzuschließen, wenn der Kaufinteressent nach Abschluss seiner Due Diligence dies wünscht. Hat diese Einstellung des Käufers in einem sehr frühen Stadium der Kaufvertragsverhandlungen noch den Charme eines beim ersten Date mit der Angebeteten vorgelegten Ehevertrages, so kann der Wunsch doch später seine Berechtigung haben, wenn ein vollzogener Quick-Check die Erwartungen des Käufers nicht enttäuscht hat und er nun weitere erhebliche Kosten aufwenden möchte, bevor er den Gang zum Notar wagt. Die Exklusivitätsvereinbarung hat in einem solchen Fall etwa die gleiche Bedeutung, als würde der Verkäufer ein notarielles Kaufangebot abgeben, welches der Käufer annehmen kann, aber nicht annehmen muss. Deshalb ist eine dergestalt den Verkäufer verpflichtende Exklusivitätsvereinbarung auch beurkundungsbedürftig und löst jedenfalls bei ihrer Beurkundung in Deutschland etwa die gleichen Kosten wie der endgültige Kaufvertrag. Nur in besonderen Ausnahmesituationen wird der Verkäufer ohne eine komfortable Gegenleistung des Käufers bereit sein, sich einerseits trotz noch nicht abschließend verhandelter Vertragsbedingungen zum Verkauf auf Zuruf des Käufers zu verpflichten ohne anderseits auf das Zustandekommen des Kaufvertrages vertrauen zu können. Regelmäßig wird sich der Käufer eine solche Bindung des Verkäufers etwas kosten lassen müssen, indem er sich etwa zur Zahlung einer Abfindung für den Fall bereit erklärt, dass er vom Kaufvertrag Abstand nimmt. Selbst wenn der Verkäufer sich mit einer so starken Bindung seinerseits grundsätzlich anfreunden kann, wird ins Kalkül ziehen müssen, ob er mit dem Abschluss einer solchen Vereinbarung, insbesondere wenn sich der Kaufinteressent die Benennung des späteren Käufers noch vorbehalten möchte, nicht letztendlich nur de Kaufinteressenten in die Lage versetzt, seinerseits innerhalb des vereinbarten Exklusivitätszeitraumes einen lukrativen Weiterverkauf vorzunehmen.
Insbesondere für alle beurkundungsbedürftigen Exklusivitätsvereinbarungen gilt frei nach Friedrich Schiller: Drum prüfe, wer sich länger bindet, ob er nicht was bessres findet!
Autor: Johannes Steger
Breiholdt Rechtsanwälte
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