Datum: 28.05.2009 - Wohnraummietrecht Druckversion

Mieter malt – Vermieter zahlt?

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 302/07) hat entschieden, dass dem Wohnraummieter ein Kostenerstattungsanspruch zustehen kann, wenn er in Unkenntnis der Rechtslage vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen durchführt, obwohl die im Mietvertrag vereinbarte Endrenovierungsverpflichtung tatsächlich unwirksam ist.

Sachverhalt:

Der Kläger war Mieter, der Beklagte Vermieter einer Wohnung. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein sollte. Die Mieter kündigten das Mietverhältnis zum 31. Mai 2006. Im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Endrenovierungsverpflichtung renovierte der Mieter die gesamte Wohnung. Nach Durchführung der Renovierung wurde der Mieter darauf aufmerksam, dass er rechtlich hierzu gar nicht verpflichtet war und nahm den Vermieter auf Ersatz für die durchgeführte Renovierung in Anspruch. Amts- und Landgericht wiesen die Klage ab. Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht und verweist die Sache zur Feststellung der Höhe des Erstattungsanspruchs an das Landgericht zurück.

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof sieht den Vermieter um die Renovierungsleistung ungerechtfertigt bereichert. Denn der Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel Renovierungsleistungen erbringt, tut dies, ohne hierzu rechtlich verpflichtet zu sein, also ohne Rechtsgrund. Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung soll sich dann nach dem Betrag bemessen, der üblich für die ausgeführten Schönheitsreparaturen ist, hilfsweise der angemessenen Vergütung. Der Bundesgerichtshof weist praxisnah darauf hin, dass der Mieter, der die Arbeiten selbst oder durch Freunde oder Angehörige ausführt, nur den Wert des erforderlichen Materials und der eingesetzten Freizeit ersetzt verlangen kann, nicht aber Kosten, wie sie ein Fachunternehmen berechnen würde.
Praxishinweis:
Der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes ist nicht zu entnehmen, ob sich der Bundesgerichtshof mit der Frage der Verjährung des Kostenerstattungsanpruchs des Mieters auseinander gesetzt hat. Entgegen vereinzelter Stimmen von einigen Interessenverbänden dürfte der Bereicherungsanspruch des Mieters nicht der dreijährigen Regelverjährungsfrist unterliegen, sondern der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB, die mit Beendigung des Mietverhältnisses beginnt.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Autor: Steven Shaw