Datum: 18.11.2008 - Wohnraummietrecht

Rauchmelder

I. Einleitung
Rauchwarnmelder können Leben retten. Dies hat auch der Gesetzgeber erkannt. In den Landesbauordnungen von Hessen, Rheinland-Pfalz, das Saarland, Schleswig-Holstein, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen finden sich daher Verpflichtungen zur Ausstattung neu errichteter Gebäude mit Rauchwarnmeldern. Für die Ausstattung von Bestandsgebäuden mit Rauchwarnmeldern gelten Übergangsfristen. Für Hamburg findet sich die an den Grundeigentümer gerichtete Verpflichtung zur Ausstattung in § 45 Abs. 5 Hamburgische Bauordnung (HBauO). Dort heißt es:

In Wohnungen müssen Schlafräume, Kinderzimmer,
und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen
führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben.
Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden,
dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.
Vorhandene Wohnungen sind bis zum 31.Dezember 2010 mit
Rauchwarnmeldern auszurüsten.

Die den Eigentümer oder Vermieter treffende Verpflichtung zur Ausstattung der vermieteten Wohnung mit Rauchwarnmeldern bringt nicht selten einen erheblichen Kostenaufwand mit sich, insbesondere, wenn eine Vielzahl von Wohnungen betroffen sind. Neben den Kosten für die Anschaffung kommen dann noch die laufenden Kosten der Funktionsprüfung hinzu. Denn für Rauchwarnmelder gilt die DIN 14676. Diese bestimmt, dass der Rauchwarnmelder mindestens einmal jährlich auf seine Funktion zu überprüfen ist. Im Rahmen einer Sichtprüfung wird ermittelt, ob die Raucheintrittsöffnungen frei zugänglich - also frei von Staub und Schmutz - sind und ob der Rauchwarnmelder beschädigt ist. Gleichzeitig ist eine Alarmprüfung vorzunehmen. Diese beinhaltet die Auslösung eines Probealarms über die Prüftaste.

II. Kosten der Anschaffung und Installation
Die einmalig entstehenden Kosten der Anschaffung können nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Betriebskosten sind per Definition nur solche, die laufend entstehen. Die bei der Anschaffung aufgewendeten Kosten berechtigen allerdings zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB (Modernisierung). Nach § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche (Netto-)Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Maßnahmen durchführt, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Alternativ kommt eine Erhöhung auch in Betracht, wenn der Vermieter die Maßnahme durchführt aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat. Letzteres ist insbesondere der Fall in Bundesländern mit Nachrüstverpflichtungen für Bestandsgebäude wie in Hamburg auch. In allen übrigen Bundesländern stellt die Ausrüstung der Wohnung mit Rauchmeldern zumindest eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse dar, weil die Sicherheit nachhaltig erhöht wird. Zu den berücksichtigungsfähigen Kosten gehören nicht nur die Anschaffungskosten, sondern auch die Kosten der Anbringung.

Bislang nicht geklärt ist, ob der Eigentümer/Vermieter auch die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder auf den Mieter umlegen kann. Die wohl überwiegende Auffassung scheint dahin zu tendieren, dass die Kosten der Anmietung nicht auf den Mieter abgewälzt werden können.

III. Duldungspflicht des Mieters
Der Mieter ist zur Duldung der Anbringung der Rauchwarnmelder verpflichtet. Die Duldungspflicht ergibt sich aus § 554 Abs. 2 BGB. Da die Anbringung der Rauchwarnmelder nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mieträume verbunden ist (sog. Bagatellmaßnahme), muss der Vermieter die Anbringung nicht 3 Monate vorher ankündigen, eine Ankündigungsfrist von ca. 4 Wochen ist ausreichend. Der Mieter kann der Maßnahme nicht widersprechen unter Hinweis darauf, dass er selbst die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet habe und auch die Wartung selbst übernehme. Den Vermieter trifft nämlich die sog. Verkehrssicherungspflicht im Hinblick auf die fachgerechte Anbringung und Funktionstauglichkeit der Rauchwarnmelder. Ihm ist es nicht zuzumuten, sich darauf zu verlassen, dass der Mieter diesen Verpflichtungen im ausreichenden Maße nachkommt. Im Brandfall hat nämlich der Vermieter darzulegen, dass er seine eigene Verkehrssicherungspflicht rechtswirksam auf den Mieter abgewälzt hat und seiner sich daraus ergebenden Aufsichtspflicht nachgekommen ist, was zumindest eine stichprobenartige Kontrolle voraussetzt. Daneben ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass Rauchwarnmelder nicht nur den jeweiligen Mieter schützen sollen, in dessen Wohnung er sich befindet, sondern die Gesamtheit aller Mieter im Haus. Die Duldungspflicht des Mieters wird regelmäßig auch nicht wegen der zu erwartenden Mieterhöhung ausgeschlossen. Denn die Mieterhöhung bewegt sich ebenso wie die Installation im Bagatellbereich.

IV. Kosten der Wartung
Die Kosten der jährlich erforderlichen Funktionsprüfung sind Betriebskosten im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Diese Kosten der Funktionsprüfung entstehen dem Eigentümer laufend durch das Eigentum am Grundstück oder dem bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen. Mangels ausdrücklicher Erwähnung der Kosten der Funktionsprüfung für Rauchwarnmelder im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV, kommt eine Umlage nur nach dem Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrKV als „Sonstige Betriebskosten“ in Betracht. Im Hinblick auf die Umlage der Kosten ist zu unterscheiden zwischen Mietverhältnissen, die nach Anbringung von Rauchwarnmeldern erst begründet werden, und solchen, in denen Rauchwarnmelder nachgerüstet wurden (Bestandsmietverhältnisse). Bei Abschluss eines Mietvertrages über eine Wohnung, die schon mit einem Rauchwarnmelder ausgestattet ist, ist zwingend erforderlich, dass die Umlage der Kosten für die Funktionsprüfung als sonstige Betriebskosten i.S. des § 2 Nr. 17 BetrKV ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Es reicht nicht aus, wenn der Mietvertrag einen Hinweis auf die Umlage sonstiger Betriebskosten enthält. Bei Bestandsmietverhältnissen mit einer sog. Mehrbelastungsklausel erfolgt die Umlage der neu entstandenen Betriebskosten durch entsprechende Anwendung des § 560 Abs. 1 BGB, also durch Erklärung in Textform des Vermieters gegenüber dem Mieter, dass zukünftig die Kosten der Funktionsprüfung umgelegt werden. Dies kann auch in der laufenden Abrechnungsperiode erfolgen. Gibt es keine Mehrbelastungsklausel im Mietertrag soll eine Umlage gleichwohl in Betracht kommen, wenn die Betriebskosten - wie hier - nach Durchführung einer Modernisierung anfallen. Dieses Ergebnis folgt aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrags.

Autor: Steven Shaw