Datum: 26.02.2008 - Wohnraummietrecht Druckversion

Bundesgerichtshof aktuell

Zwei interessante Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof am 20.2.2008 verkündet.

1.
Der Vermieter mahnt den Mieter ab wegen angeblicher Ruhestörungen. Der Mieter wollte dieses auch nicht auf sich beruhen lassen und begehrte die Beseitigung der Abmahnung bzw. die Feststellung deren Unrechtmäßigkeit. Die Klage hatte auch beim Bundesgerichtshof keinen Erfolg, ohne dass es auf die Frage der Berechtigung der Abmahnung ankommt. Der Mieter kann weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Eine solche Regelung gibt es im Mietvertragsrecht nicht, für sie besteht auch kein Bedürfnis. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfen sich darin, dem Mieter ein Fehlverhalten als Vertragsverletzung vor Augen zu führen. Einen Beweisvorsprung erlangt der Vermieter hierdurch nicht, die Pflichtwidrigkeit, die zur Abmahnung führte, muss er vielmehr in einem Streit, auch über eine Kündigung, substantiiert darlegen und auch beweisen. (Aktenzeichen VIII ZR 139/07)

2.
Bei der Abrechnung der Betriebskosten herrscht zwischen Vermieter und Mieter häufig Streit, wie die verbrauchsabhängigen Kosten abzurechnen sind (z. B. Wasser/Abwasser). Im zugrunde liegenden Fall hat der Vermieter gegenüber den Mietern die im streitgegenständlichen Jahr an den Wasserversorger gezahlten Kosten abgerechnet (sog. Abflussprinzip), d. h. die im Jahr fälligen Vorauszahlungen sowie eine Nachzahlung, nicht hingegen die tatsächlich im streitgegenständlichen Jahr verbrauchten Kosten.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass der Vermieter nach dem sog. Abflussprinzip abrechnen darf, auch wenn die Zahlungen zum Teil noch für den Verbrauch des Vorjahres bestimmt waren. Den §§ 556 ff. BGB ist nicht zu entnehmen, dass der Gesetzgeber den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Nebenkosten festlegt. Bei der vom Mieter geforderten Abrechnungsweise hätte der Vermieter jeweils den Gesamtverbrauch zum Jahrsende ablesen oder schätzen und die Abrechnung des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen müssen. Dieser erhebliche Aufwand ist dem Vermieter nicht zumutbar und wird von schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht gefordert. (Aktenzeichen VIII ZR 49/07)

Kommentar:
Beide Entscheidungen sind praxisnah und darüber hinaus auch vermieterfreundlich und auch ein Ausgleich für die die Vermieter häufig belastende mieterfreundliche Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturklauseln.

Autor: Babo von Rohr