Datum: 14.02.2008 - Wohnraummietrecht Druckversion

Modernisierungsmaßnahmen des nicht eingetragenen Grundstückseigentümers

Der Käufer eines Grundstückes kann bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch Mietwohnungen modernisieren, sofern der bisherige Vermieter und Nocheigentümer ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, gemäß § 554 Abs. 2 und 3 BGB gegeben sind. Im Kaufvertrag hatten die Vertragsparteien vereinbart und den Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Die Käufer kündigten die Maßnahmen an, der Mieter duldete nicht. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht verurteilte den Mieter zur Duldung der Maßnahmen. Dem stimmte der Bundesgerichtshof zu. Insbesondere sei die Klage zulässig, weil die Kläger als Grundstückskäufer ein berechtigtes Interesse daran haben, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung der Mietsache mit dessen Zustimmung im eigenen Namen auszuüben.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist sehr zu begrüßen. Es ist so gewährleistet, dass Erwerber von Immobilien bereits frühzeitig ihre Modernisierungsplanung umsetzen können, ohne darauf warten zu müssen, als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden. Losgelöst hiervon sollten die Kaufvertragsparteien diesen Punkt im Kaufvertrag sorgfältig regeln. Zu denken ist auch an den Fall, dass der Kaufvertrag rückabgewickelt wird und der Käufer bereits erhebliche Umbaumaßnahmen im Objekt durchgeführt hat, ohne Eigentümer zu werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.2.2008, Aktenzeichen VIII ZR 105/07.




Autor: Babo von Rohr