Datum: 11.01.2008 - Wohnraummietrecht Druckversion

Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters

Der Mieter hat auch dann kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 BGB, wenn er ein selbständiges Beweisverfahren über behauptete Mängel der Mietsache eingeleitet hat.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.11.2007, Aktenzeichen 24 U 92/07

Die Parteien stritten um Schaden wegen verspäteter Rückgabe einer Mietsache. Der Mieter hatte kurz vor Ablauf der Mietzeit ein selbständiges Beweisverfahren eingeleitet wegen angeblicher Mängel der Mietsache. Kurz darauf hatte er die Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen. Er gab sodann die Mietsache nicht zurück mit der Begründung, das selbständige Beweisverfahren laufe noch und ihm stünde ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters zu. Nachdem bereits das Landgericht dies anders sah, bestätigt das OLG die Auffassung des Vermieters.

§ 570 BGB regelt den Ausschluss des Zurückbehaltungsrechtes des Mieters gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses. Zwar ist dieser Anspruch abdingbar, die Parteien können ihn also in einer vertraglichen Regelung aufheben, allerdings war dieses im vorliegenden Fall nicht geschehen. Die Abbedingung von § 570 BGB ist auch nicht üblich. Das Gericht weist die Argumentation des Mieters zurück, ihm stehe ein Zurückbehaltungsrecht aus Treu und Glauben zu, weil durch die Rückgabe der Mietfläche die Beweiserhebung im selbstständigen Beweisverfahren zunichte gemacht würde. Das OLG schreibt dem Mieter ins Stammbuch, es sei an ihm gewesen, den Antrag auf Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens so rechtzeitig vorzunehmen, dass die notwendigen Feststellungen des Sachverständigen noch im Rahmen der Mietzeit hätten erfolgen können. Zum einen war das Verfahren bei einem unzuständigen Gericht eingereicht worden, zum anderen erst 3 ½ Monate nach Ausspruch der Kündigung des Mieters überhaupt eingeleitet worden. Letztlich waren die Feststellungen des Sachverständigen bereits 28 Tage nach dem eigentlichen Beendigungszeitpunkt und Rückgabetermin getroffen worden, so dass nach Auffassung des OLG bei einer sorgfältigen Behandlung durch den Mieter eine verzögerte Rückgabe überhaupt nicht eingetreten wäre. Aus diesem Grunde schuldet der Mieter für die verspätete Rückgabe der Gewerbemietfläche auch einen Schadensersatz nach §§ 280 Abs. 1, 286, 546a Abs. 2 BGB.


Autor: Hans-Christian Schwarzmeier