| Datum: 04.01.2008 - Wohnraummietrecht | 
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Eigenbedarf: Kein Fortfall bei Zwischenlösung
Der Eigenbedarf für eine gekündigte Dachgeschosswohnung entfällt nicht, wenn die Bedarfsperson – hier die Mutter des Vermieters – zunächst eine Souterrainwohnung als Zwischenlösung bezieht, um später in die gekündigte und frei werdende Dachgeschosswohnung einzuziehen. Dieses gilt jedenfalls dann, wenn die Souterrainwohnung mit der Dachgeschosswohnung nicht vergleichbar ist. So entschied das Amtsgericht Hamburg (Urteil vom 27.6.2007, Aktenzeichen 40B C 273/06) sowie das Landgericht Hamburg (Beschluss vom 1312.2007, Aktenzeichen 316 S 62/07).
Sachverhalt:
Die Kläger sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, welches über eine Souterrainwohnung sowie drei Etagenwohnungen verfügt. Die Kläger kündigten für sich und ihre beiden Kinder die Wohnung im Hochparterre und 1. OG. Die Wohnung im 1. OG bewohnen sie bereits, die zwischenzeitlich ebenfalls herausgegebene Wohnung im Hochparterre wollen sie ebenfalls für die Familie nach Renovierung nutzen. Die Wohnung im Dachgeschoss kündigten sie wegen Eigenbedarfs für die Mutter/Schwiegermutter. Diese hatte sich von ihrem Ehemann in Flensburg getrennt und wollte nach Hamburg zu ihrer Tochter ziehen. Nachdem die im Souterrain vermietete Wohnung von den Mietern geräumt wurde, zog die Mutter dort als Interimslösung ein mit dem Wunsch, in jedem Fall die Dachgeschosswohnung später zu beziehen. Zuvor wurde die Souterrainwohnung dem Mieter des Dachgeschosses als Alternativwohnung angeboten. Der Mieter reagierte hierauf nicht. Die Mutter will mit ihrer Tochter und ihrer Familie unter einem Dach leben, nach der Trennung von ihrem Ehemann. Die Souterrainwohnung sei nur eine Zwischenlösung, sie sei feucht und dunkel und als dauerhafte Wohnung nicht geeignet. Der Mieter bestritt den geltend gemachten Eigenbedarf, insbesondere auch im Hinblick auf ein vor der Kündigung ausgesprochenes Mieterhöhungsverlangen. Im Übrigen wolle die Mutter nicht dauerhaft im Haus der Tochter leben, sondern sie habe eine anderweitige Bleibe. Das Amtsgericht Hamburg gab der Räumungsklage statt. Während des Berufungsverfahrens räumte der Mieter, das Landgericht belastete den Beklagten mit den überwiegenden Kosten des Rechtsstreites.
Entscheidung:
Der Beklagte ist nach beendetem Mietverhältnis verpflichtet, die Wohnung geräumt herauszugeben. Die Kündigung ist ausführlich und ausreichend begründet, die Bedarfsgründe sind genau angegeben. Im Kündigungsschreiben musste nicht angegeben werden, warum die Mutter nicht mit der Souterrainwohnung vorliebnehmen würde. Diese Wohnung war bei Ausspruch der Kündigung vermietet. Bei zwei vermieteten Wohnungen darf der Vermieter entscheiden, welche Wohnung den Wohnbedarf decken soll.
Der Wohnbedarf ist auch nicht entfallen durch Bezug der Souterrainwohnung. Die Wohnung deckt nicht den Wohnbedarf wie die Dachgeschosswohnung, da beide Wohnungen nicht vergleichbar sind. Die Dachgeschosswohnung bietet einen höheren Wohnkomfort. Die Souterrainwohnung liegt teils im Erdreich, die Belichtung ist eingeschränkt, auch die Raumhöhe beträgt allenfalls 2,00 m bis 2,10 m. Die Küche ist in einem flurähnlichen Bereich untergebracht, von dem aus der Garten erreicht werden kann. Das kleine Duschbad wird belichtet und belüftet zur Küche hin. Die Wohnung des Beklagten hingegen verfügt über ein großes Wohnzimmer und Schlafzimmer, beide Räume sind mindestens 20 cm höher als die Souterrainräume. Die Tochter muss sich nicht mit einer derart geringwertigeren Wohnung für die Mutter zufriedengeben, sie kann vielmehr die Dachgeschosswohnung beanspruchen. Das Gericht hat auch keinen Zweifel, dass die Mutter/Schwiegermutter auf Dauer in Hamburg bei ihrer Tochter leben will. Dieses hat die Beweisaufnahme ergeben. Auch der geltend gemachte Raumbedarf ist nachvollziehbar. Der Wunsch und die Absicht der Mutter, in Hamburg dauerhaft zu wohnen, wird auch nicht in Frage gestellt, weil sie einen Freund in Flensburg hat. Diesen besucht sie nur gelegentlich, der Lebensmittelpunkt bleibt Hamburg. Im Übrigen hat die Mutter mit ihrem Einzug in die Souterrainwohnung deutlich gemacht, dass sie in Hamburg leben will. Der Kündigung war daher aufgrund des bestehenden Eigenbedarfs stattzugeben.
Praxishinweis:
Es ist ein Erfahrungsgrundsatz, dass zur Durchsetzung der Eigenbedarfskündigung häufig die Gerichte bemüht werden müssen, Räumungsverfahren zumeist auch über zwei Instanzen (Amtsgericht und Landgericht) zu führen. Soweit eine Bedarfslage gegeben ist, die kurzfristig umgesetzt werden muss, stellt sich häufig die Frage der Zwischenlösung. Wenn die Bedarfsperson dringend eine Wohnung benötigt, die gekündigte Wohnung mangels Auszug des Mieters aber nicht frei wird, muss eine Zwischenlösung gesucht werden. Häufig wird die Wohnung nicht im gleichen Haus, sondern anderweitig auch bei einem anderen Vermieter gesucht. Der Bedarf muss sodann nicht entfallen. Wird eine Wohnung im gleichen Haus genutzt, kann der Bedarf nur dann entfallen, wenn die Zwischenlösung der gekündigten Wohnung im Wesentlichen vergleichbar ist. Hieran kann es z. B. fehlen, wenn für Kinder eine Wohnung im Erdgeschoss mit Garten genutzt wird und eine Obergeschosswohnung ohne Fahrstuhl frei wird, die von der Größe der Erdgeschosswohnung vergleichbar ist. In jedem Fall sollte dann dem gekündigten Mieter die andere Wohnung als Alternativobjekt angeboten werden.
Autor: Steven Shaw