Gewerberaummietverhältnisse in der Insolvenz des Mieters

Mietverhältnisse gehören zu den sog. Dauerschuldverhältnissen. Diese unterscheiden sich von den auf einen einmaligen Leistungsaustausch gerichteten Vertragsverhältnissen dadurch, dass für einen längeren Zeitraum ständig neue oder wiederkehrende Leistungen zu erbringen sind. Gerade deshalb hat die Insolvenz eines Vertragspartners besonders gravierende Auswirkungen für den anderen Vertragsteil. Regelmäßig gefährdet die Insolvenz nicht nur den ungestörten Leistungsaustausch, sondern auch den Fortbestand des auf Dauer angelegten Vertragsverhältnisses schlechthin, auch wenn sich das Mietverhältnis durch die Insolvenz in beiden Fällen nicht automatisch auflöst , sondern fortbesteht (§ 108 Abs. 1 InsO). Das mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehende Wissensgefälle zwischen dem leistungsbereiten Vertragspartner und dem vom Gericht bestellten Insolvenzverwalter sorgt zusätzlich für Unsicherheit, weil die Insolvenzordnung (InsO) ein Verfahren vorsieht, in dessen Handhabung der Insolvenzverwalter dem anderen Vertragspartner überlegen ist.

I. Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung

Die Insolvenz¹ des Mieters ist meist dadurch gekennzeichnet, dass dieser seine Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Vermieter nicht mehr erfüllt, oft schon bevor die Eröffnung des Insolvenzverfahrens² über das Vermögen des Mieters beantragt wird. Regelmäßig strebt der Vermieter – nicht immer zu seinem Vorteil – eine baldige Kündigung des Mietverhältnisses an. Die Handlungsalternativen und Ansprüche des Vermieters hängen maßgeblich davon ab, ob und wenn ja zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt wird. Verschiedene Konstellationen sind denkbar:

• der Vermieter hat das Mietverhältnis bereits vor der Stellung des Insolvenzantrages gekündigt;
• das Mietverhältnis ist noch ungekündigt, wenn der Insolvenzantrag gestellt wird;
• das Mietverhältnis besteht zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch.

 

1. Vor Insolvenzantrag beendete Gewerbemietverhältnis

Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wirksam wegen Zahlungsrückständen, bevor ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters gestellt wird, kann der Vermieter die Herausgabe des Mietobjekts verlangen. Die Kündigung bleibt trotz des zeitlich späteren Insolvenzantrages wirksam. In diesem Verfahrensstadium (vor Eröffnung) sorgt sich der Vermieter, ob er für die zögerliche Rückgabe einen finanziellen Ausgleich erhält, z.B. in Form einer Nutzungsentschädigung.

 

Nutzungsentschädigung

Hat der Vermieter eine wirksame Kündigung ausgesprochen, bevor der Insolvenzantrag gestellt wird, erfüllen oft weder der Mieter noch der vorläufige Insolvenzverwalter³ den Herausgabeanspruch des Vermieters. Wegen des Insolvenzeröffnungsverfahrens verzögert sich die Herausgabe häufig um mehrere Monate, in denen keine Miete gezahlt wird. Oft gibt der Insolvenzverwalter erst bei oder nach Verfahrenseröffnung das Mietobjekt zurück.

Hier besteht für den Vermieter die Gefahr, dass sein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Zeit von Insolvenzantragsstellung bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens nur als – meist kaum werthaltige oder gar wertlose – Insolvenzforderung⁴ behandelt wird (§ 108 Abs. 3 InsO). Hier handelt es sich regelmäßig nur um eine Insolvenzforderung, da eine Masseverbindlichkeit⁵ entweder gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO ein bei Verfahrenseröffnung noch bestehendes Mietverhältnis voraussetzt oder gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO nur begründet wird, wenn der Insolvenzverwalter die Mietsache trotz Beendigung des Mietverhältnisses noch in Besitz nimmt und den Vermieter gezielt von der Eigennutzung ausschließt.

Hier kommt es für den Vermieter zunächst entscheidend darauf an, ob das Insolvenzgericht⁶ bis zur Entscheidung über den Eröffnungsantrag die vorläufige Insolvenzverwaltung anordnet und wenn ja, ob es hierfür einen so genannten „starken“⁷ oder lediglich „schwachen“⁸ vorläufigen Insolvenzverwalter bestellt hat. Dies kann der Vermieter an dem Bestellungsbeschluss⁹ erkennen, welchen er sich beim Insolvenzgericht oder über den vorläufigen Insolvenzverwalter umgehend nach Kenntnis von der Eröffnung des vorläufigen Insolvenzverfahrens beschaffen sollte.

Nur wenn ein „starker“ vorläufiger Insolvenzverwalter das Mietobjekt in Besitz nimmt, um es für das Insolvenzverfahren zu nutzen, kann zugunsten des Vermieters eine werthaltige Masseverbindlichkeit entstehen. Der spätere reguläre Insolvenzverwalter muss dann nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Nutzungsentschädigung für die Zeit von Antragstellung bis zur Verfahrenseröffnung nach Abzug der Verfahrenskosten¹⁰ aus dem noch vorhandenen Vermögen des Schuldners vorrangig bezahlen. Die Bestellung eines „starken“ vorläufigen Insolvenzverwalters, die die Anordnung eines allgemeinen Verfügungsverbotes¹¹ gegen den Schuldner voraussetzt, stellt jedoch in der Praxis die Ausnahme dar.

Meist spricht das Gericht im Eröffnungsstadium kein allgemeines Verfügungsverbot aus und belässt dem vorläufigen Insolvenzverwalter damit eine gewollt schwache Rechtsposition. Dieser „schwache“ vorläufige Insolvenzverwalter kann i.d.R. keine Masseverbindlichkeiten begründen, selbst wenn er es möchte. Sein Pflichtenkreis beschränkt sich darauf, den Verfügungen des Schuldners zuzustimmen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 21 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 InsO). Auch wenn der „schwache“ vorläufige Insolvenzverwalter dem Vermieter erklärt, im Eröffnungsverfahren anfallende Mieten würden vorrangig aus der Insolvenzmasse befriedigt, kann der Vermieter gleichwohl nicht mit der Befriedigung seiner Nutzungsentschädigungsansprüche rechnen. Solche Zusagen sind wertlos, dienen aber oft dazu, den Vermieter ruhig zu stellen. Sicher kann der Vermieter nur sein, wenn er für die Nutzung des Mietobjekts monatlich Zahlungen vom vorläufigen Insolvenzverwalter erhält, da er diese behalten darf.

Herausgabe

Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist der reguläre Insolvenzverwalter zur unverzüglichen Herausgabe der gekündigten Mietflächen verpflichtet. Der Vermieter hat einen Aussonderungsanspruch¹² (§ 47 InsO). Kommt der Insolvenzverwalter der Herausgabeverpflichtung nicht nach, kann dies sogar zu einer persönlichen Haftung des Insolvenzverwalters nach § 60 Abs. 1 InsO führen, wenn er die Herausgabe schuldhaft erschwert oder vereitelt (BGH NJW 1998, 2213). Ein Schaden könnte etwa darin liegen, dass der Vermieter eine Anschlussvermietung nicht realisieren kann. Außerdem kann ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung entstehen, der als Masseforderung zu befriedigen ist. Allerdings hat der Vermieter nicht das Recht, die Abnahme der Räume wegen einer nur unvollständigen Erfüllung der Räumungspflicht – etwa wegen der Zurücklassung von Abfällen, die schon der Schuldner auf dem Grundstück gelagert hat – zu verweigern.

2. Laufende Gewerbemietverhältnisse im Insolvenzeröffnungsverfahren

Kündigungsmöglichkeiten

Das laufende Insolvenzeröffnungsverfahren an sich begründet für keine der Vertragsparteien ein außerordentliches Kündigungsrecht. Eine ordentliche Kündigung kann erfolgen, wenn es der Vertrag vorsieht. Eine außerordentliche Kündigung kann nach den allgemeinen gesetzlichen Regeln, also etwa wegen Zahlungsverzuges, erfolgen. Dabei ist allerdings folgende Einschränkung zu beachten:

Ist der Insolvenzantrag erst einmal gestellt, kann der Vermieter nur kündigen, wenn Zahlungsverzug ab dem Zeitpunkt der Antragstellung in einem Umfang eintritt, der für sich allein betrachtet die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges rechtfertigt (z.B. 2 Monatsmieten Rückstand). Vor Antragstellung entstandene Rückstände werden nicht berücksichtigt (§ 112 InsO). Dies gilt unabhängig davon, ob das Gericht einen „starken“ oder „schwachen“ vorläufigen Insolvenzverwalter bestellt hat (BGH NZM 2002, 859).

Zahlungsansprüche

Mietverpflichtungen, die während des Eröffnungsverfahrens entstehen, sind regelmäßig bloße Insolvenzforderungen und werden daher nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens nur mit der allgemeinen Quote¹³ bedient. Davon gibt es jedoch eine Ausnahme in § 55 Abs. 2 InsO:

„Verbindlichkeiten, die von einem vorläufigen Insolvenzverwalter begründet worden sind, auf den die Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners übergegangen ist, gelten nach der Eröffnung des Verfahrens als Masseverbindlichkeiten. Gleiches gilt für Verbindlichkeiten aus einem Dauerschuldverhältnis, soweit der vorläufige Insolvenzverwalter für das von ihm verwaltete Vermögen die Gegenleistung in Anspruch genommen hat.“

Nach dieser Vorschrift können unter gewissen Umständen Zahlungsansprüche aus Mietverträgen in voller Höhe aus der Masse ersetzt verlangt werden. Zu unterscheiden ist wiederum nach der Art des eingesetzten vorläufigen Insolvenzverwalters.

Ein „schwacher“ vorläufiger Insolvenzverwalter kann ohne Mitwirkung des Insolvenzgerichtes keine Masseverbindlichkeiten begründen. Dies gilt auch dann, wenn der Schuldner (Mieter) mit dessen Zustimmung die Mietsache während des Eröffnungsverfahrens weiter nutzt. Masseverbindlichkeiten kann der „schwache“ vorläufige Insolvenzverwalter grundsätzlich nur dadurch begründen, dass er im Eröffnungsverfahren einen neuen Mietvertrag abschließt und hierzu vom Insolvenzgericht ausdrücklich ermächtigt wurde.

Anders sieht die Situation aus, wenn ein „starker“ vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt wird. Den Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis muss der „starke“ vorläufige Verwalter in voller Höhe nachkommen. Der Vermieter ist insoweit geschützt und muss sich nicht auf die Anmeldung zur Insolvenztabelle verweisen lassen. Voraussetzung für einen Zahlungsanspruch ist allerdings, dass der vorläufige Insolvenzverwalter die Leistung des Vertragspartners für die Insolvenzmasse¹⁴ „in Anspruch“ nimmt. Ein Problem ergibt sich, weil die meisten Verwalter bezüglich der Nutzung des Mietobjektes keinerlei Erklärungen abgeben. Allerdings kann es auch nicht richtig sein, dass der vorläufige Verwalter sich unter Berufung darauf, die Nutzung der Mietsache sei ohne sein Einverständnis erfolgt, der Rechtsfolge des § 55 Abs. 2 InsO entziehen kann. Man versucht, die Probleme analog § 545 BGB zu lösen. Danach soll es sich bei dem Zahlungsanspruch des Mietvertragspartners um eine Masseverbindlichkeit handeln, wenn der vorläufige Verwalter die Nutzung der Mietsache durch den Schuldner länger als 2 Wochen ab Kenntnis über den Bestand des Mietverhältnisses duldet, ohne sich hinsichtlich der Anerkennung der Masseverbindlichkeit gegenüber dem Gläubiger (Vermieter) zu äußern. Deshalb ist es empfehlenswert, den vorläufigen Verwalter so früh wie möglich über das Vertragsverhältnis und die vereinbarte Leistungspflicht des Schuldners zu informieren und ihn darauf hinzuweisen, dass man einer weiteren Nutzung der Mietsache nur zustimmt, wenn die Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Miete als Masseverbindlichkeit in voller Höhe anerkannt wird. Dem Insolvenzverwalter sollte eine Erklärungsfrist von 2 Wochen gesetzt werden. Es empfiehlt sich, das Schreiben so zuzustellen, dass der Nachweis der Zustellung geführt werden kann.

Für den Vermieter ergibt sich daraus die Notwendigkeit, kurzfristig zu klären, ob ein „starker“ oder „schwacher“ vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt wurde.

Optionen des vorläufigen Insolvenzverwalters zur Vermeidung einer Kündigung

Wenn der vorläufige Insolvenzverwalter das Mietverhältnis fortführen und die Kündigung vermeiden möchte, richtet sich die Strategie danach, ob das Insolvenzgericht einen „starken“ oder einen „schwachen“ vorläufigen Insolvenzverwalter bestellt hat:

Der „starke“ vorläufige Insolvenzverwalter wird die Mieten ab Antragstellung begleichen, um eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden. Mietrückstände aus der Zeit vor Antragstellung muss er aber nicht ausgleichen, hierbei handelt es sich um bloße Insolvenzforderungen.

Auch der „schwache“ vorläufige Insolvenzverwalter darf, wenn er mit Ermächtigung des Insolvenzgerichtes handelt, die laufende Miete entrichten, wenn er das Mietobjekt nicht aufgeben möchte. Fehlt eine solche Ermächtigung, kann er sich allerdings in einem Dilemma befinden. Einerseits kann und möchte er die von ihm gegenüber den anderen Gläubigern zu rechtfertigende Entscheidung, die Masse durch vorbehaltlose Zahlung des vollen Mietzinses zu belasten, nicht endgültig treffen, andererseits möchte er sich aber gleichwohl die Nutzung des Mietobjektes bis zur Eröffnung des Verfahrens sichern. Zu diesem Zwecke könnte - gegebenenfalls auch mit seiner Zustimmung – der Schuldner (Mieter) die Miete weiterzahlen. Auf diesem Wege ließe sich auch eine etwaige Kündigung des Vermieters hinauszögern, indem immer eine Monatsmiete verspätet gezahlt wird, um zu vermeiden, dass der Schuldner (Mieter) mit zwei Monatsmieten in Rückstand gerät.

Mancher Insolvenzverwalter hat dabei im Sinn, die im Eröffnungsverfahren geleisteten Zahlungen nach Insolvenzeröffnung anzufechten¹⁵ und in voller Höhe zurückfordern. Mit einer solchen Verfahrensweise schlägt er einerseits dem Vermieter die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung für die Dauer des Eröffnungsverfahrens aus der Hand, sichert sich aber andererseits die Möglichkeit der Rückforderung des Mietzinses nach Insolvenzeröffnung. Umstritten ist, ob ein solches widersprüchliches Verhalten zulässig ist. Die Rechtslage zur insolvenzrechtlichen Anfechtbarkeit von Zahlungen des „schwachen“ vorläufigen Verwalters oder des Schuldners – mit oder ohne dessen Zustimmung – ist noch ungeklärt. Die Rechtsprechung verweist auf § 142 InsO (BGH, NZM 2002, 859).

Danach unterliegt ein so genanntes Bargeschäft, d.h. eine Leistung des Schuldners, für die unmittelbar eine gleichwertige Leistung in sein Vermögen gelangt, nicht der Anfechtung. Ein solches anfechtungsfreies Bargeschäft setzt aber den unmittelbaren Leistungsaustausch voraus, d.h. Leistung und Gegenleistung müssen in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen. Diese wesentliche Einschränkung kommt indes nur verschleiert zum Ausdruck. Inzident bestätigt die Rechtsprechung damit die grundsätzliche Gefahr der späteren Anfechtbarkeit; sie ist nur bei termingerechten Zahlungen ausgeschlossen oder jedenfalls bei Zahlungen innerhalb des Zeitabschnittes, für den sie das Überlassungsentgelt (Miete) darstellen. Gefährlich sind demnach schon Zahlungen, die den Mietgebrauch im Vormonat abgelten, denn dann stehen Leistung und Gegenleistung schon nicht mehr in einem engen zeitlichen Zusammenhang. Erfolgt die Zahlung aber zeitnah und kann diese daher nachträglich nicht angefochten werden, darf der Vermieter diese auch nicht ablehnen. Erfolgt die Zahlung allerdings deutlich später als zum vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt (i.d.R. 3. Werktag nach Mietvertrag), kann der Vermieter die Zahlung wegen der Anfechtungsgefahr zurückweisen, um sich das Kündigungsrecht vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens offen zu halten. Er beraubt sich mit einer Kündigung vor Eröffnung des Verfahrens allerdings der Möglichkeit, die Mieten ab Verfahrenseröffnung als Masseverbindlichkeiten geltend zu machen.

Kündigungsklauseln

Nicht selten finden sich Kündigungsklauseln in Gewerbemietverträgen, wonach die Einleitung oder Eröffnung des Insolvenzverfahrens den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt. Derartige Klauseln verstoßen jedenfalls gegen den Sinn und Zweck des § 112 InsO, der verhindern soll, dass die wirtschaftliche Einheit im Besitz des Schuldners zu Lasten der Gläubigergemeinschaft gegen den Willen des Insolvenzverwalters vorzeitig auseinandergerissen wird. Der Insolvenzverwalter soll entscheiden, ob das Mietverhältnis für den Weiterbestand des Unternehmens erhalten bleiben soll. Überwiegend werden derartige Klauseln deshalb für unwirksam gehalten.

3. Laufende gewerbliche Mietverhältnisse im eröffneten Insolvenzverfahren

Für den Bereich des Mietrechts über unbewegliche Gegenstände und Räume bilden die §§ 108, 109 InsO wichtige Ausnahmetatbestände für die Wirksamkeit/Kündbarkeit im Verhältnis zur generalklauselartigen Regelung des § 103 InsO. Nach diesen Ausnahmetatbeständen besteht ein Mietvertrag über Grundstücke (Räume) – anders als viele andere Verträge – über den Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung hinaus mit Wirkung für die Masse fort.

Nach Abschluss des Insolvenzeröffnungsverfahrens entscheidet das Insolvenzgericht durch Beschluss über den Eröffnungsantrag, in dem es entweder den Antrag mangels einer die Kosten des Verfahrens deckenden Masse abweist oder aber das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet.

3.1. Abweisung mangels Masse

Reicht das Vermögen des Schuldners voraussichtlich nicht aus, um die Kosten des Insolvenzverfahrens zu decken, wird das Verfahren mangels Masse abgewiesen. Bestehende Verträge laufen weiter und sind – theoretisch – zu kündigen.

Die Kündigungsbefugnis lebt wieder auf, auch bezüglich der Altrückstände, so dass die Kündigungssperre des § 112 InsO keine Anwendung mehr findet. Die Kündigung ist wieder an den Schuldner zu richten. Handelt es sich um eine Person des Handelsrechts (GmbH, Aktiengesellschaft etc.), wird diese kraft Gesetzes gelöscht, allerdings sind die bisherigen gesetzlichen Vertreter (Geschäftsführer oder Vorstand) zur Liquidation verpflichtet und hinsichtlich der Kündigungserklärung weiterhin empfangsberechtigt. Praktisch werden diese sich aber nur in den seltensten Fällen noch um die Abwicklung kümmern, so dass der Vermieter gut daran tut, sich selbst so schnell und kostengünstig wie möglich wieder in den Besitz des Mietobjektes zu bringen.

War ein „starker“ vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt, gibt es eine Besonderheit. Hat der vorläufige Verwalter ausdrücklich das Mietobjekt genutzt, so hat er Masseverbindlichkeiten begründet, die nun zu befriedigen sind. Reicht die vorläufig verwaltete Masse nicht aus, um die Verbindlichkeiten nach § 25 Abs. 2 InsO zu begleichen, so sind die vorhandenen Mittel nach § 209 Abs. 1 Nr. 1 und 3 InsO zu verteilen. Danach sind zunächst die Verfahrenskosten (Gerichtskosten und Verwaltervergütung) und danach alle übrigen Masseverbindlichkeiten zu begleichen. In den meisten Fällen bleibt dann für den Vermieter nichts mehr übrig. Ob die Verteilung korrekt erfolgte, kann man prüfen, indem man als Gläubiger beim Insolvenzgericht eine Abschrift des Verwalterberichtes¹⁶ anfordert.

3.2. Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Die nach der Verfahrenseröffnung entstehenden Mietzahlungsansprüche des Vermieters werden zu Masseverbindlichkeiten. Die vor diesem Zeitpunkt aufgelaufenen Ansprüche auf Mietzahlung sind bloße Insolvenzforderungen, wenn nicht der „starke“ vorläufige Insolvenzverwalter das Mietobjekt im Eröffnungsverfahren in masseschuldbegründenderweise genutzt hat.

Sonderkündigungsrechte nach Insolvenzeröffnung

Wenn der Mieter bei Insolvenzeröffnung im Besitz der Mietsache ist, steht dem Insolvenzverwalter ein insolvenzbedingtes Sonderkündigungsrecht zu (§ 109 Abs. 1 InsO). Die Kündigungsrechte des Vermieters richten sich nach den allgemeinen Vorschriften (z.B. wegen Zahlungsverzug).

Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens darf der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden. Die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Insolvenzverwalter nach § 109 Abs. 1 InsO ist nicht auf den erstmöglichen Termin nach Verfahrenseröffnung beschränkt, sondern kann während des gesamten Insolvenzverfahrens ausgeübt werden. Die Kündigungsfrist beträgt in Insolvenzverfahren, die nach dem 01.07.2007 eröffnet wurden, 3 Monate zum Monatsende, wenn nicht der Mietvertrag kürzere Fristen vorsieht. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist sind die Mietforderungen Masseverbindlichkeiten und deshalb vorrangig zu bedienen.

Unterlassene Kündigung bei erkennbarer Masseunzulänglichkeit

Der Vermieter hat gemäß § 55 Abs.1 Nr.2 InsO einen Anspruch auf bevorzugte Befriedigung seiner nach Verfahrenseröffnung entstehenden Mietforderungen als Masseverbindlichkeit. Dies gilt auch dann, wenn der Insolvenzverwalter die Mietflächen gar nicht mehr benötigt, ihm die entsprechenden Verbindlichkeiten geradezu durch die Insolvenzordnung aufgedrängt werden. Dies kann die Masse erheblich belasten. Sind die Kosten des Insolvenzverfahrens gedeckt, reicht die Insolvenzmasse jedoch nicht aus, um die fälligen sonstigen Masseverbindlichkeiten - wie die Mietforderungen – zu erfüllen, so hat der Insolvenzverwalter dem Insolvenzgericht anzuzeigen, dass Masseunzulänglichkeit vorliegt. Diese zwingende Anzeige stellt eine wichtige Zäsur dar.

Ansprüche bis zur Anzeige der Masseunzulänglichkeit

Vor Eingang der Anzeige begründete Masseverbindlichkeiten, zu denen auch die Mietforderungen gehören, sind als Altmasseverbindlichkeiten gemäß § 209 Abs. 1 Nr. 3 InsO zu befriedigen. Der Vermieter muss in diesem Fall mit einer beschränkten Befriedigung seiner Forderungen rechnen.

Ansprüche nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit

Keine Einschränkungen wegen der Masseunzulänglichkeit müssen die Neumassegläubiger des § 209 Abs. 1 Nr. 2 InsO hinnehmen, deren Ansprüche nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit neu begründet worden sind. Dazu gehören Vermieter jedoch regelmäßig nicht, da der Abschluss des Mietvertrages meist geraume Zeit vor der Anzeige der Masseunzulänglichkeit erfolgt ist. Neumassegläubiger werden Vermieter dann nur unter den Voraussetzungen des § 209 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 InsO.

Danach entsteht eine Neumasseverbindlichkeit, wenn der Insolvenzverwalter es nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit unterlässt, das Mietverhältnis zum nächst zulässigen Termin zu kündigen. Es sind dann die Mietforderungen als Neumasseverbindlichkeiten zu befriedigen, die nach dem Termin entstehen, zu dem die gebotene, aber unterlassenen Kündigung wirksam geworden wäre. Und zwar ungeachtet der Tatsache, ob der Insolvenzverwalter die Mietflächen tatsächlich nutzt. Nutzt der Insolvenzverwalter das Mietobjekt nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit, sind auch die während dieser Zeit entstehenden Mietforderungen als Neumasseverbindlichkeiten zu befriedigen. Dies ist schon dann der Fall, wenn der Insolvenzverwalter sich trotz des noch laufenden Mietverhältnisses nicht aktiv bemüht, das Mietobjekt an den Vermieter herauszugeben. Die Anforderungen an den Insolvenzverwalter sind in solchen Fällen recht streng.

Haftung des Insolvenzverwalters

Entsteht dem Vermieter, der ansonsten als Massegläubiger Anspruch auf Befriedigung seiner Forderung in voller Höhe hätte, dadurch ein Schaden, dass der Insolvenzverwalter von seinem Sonderkündigungsrecht keinen oder zu spät Gebrauch macht und wird seine Forderung nicht durch die Masse befriedigt, so kann der Insolvenzverwalter nach § 61 InsO persönlich zum Schadensersatz verpflichtet sein.

II. Behandlung von Abwicklungsansprüchen

Die Befriedigung der Ansprüche des Vermieters hängt maßgeblich davon ab, ob dessen Forderungen vom Insolvenzverwalter als Masseforderungen vorrangig bedient werden müssen oder ob sie als bloße Insolvenzforderungen regelmäßig nur anteilig Berücksichtigung finden. Grundsätzlich stellen die Abwicklungsansprüche keine Masseverbindlichkeiten dar. Als typische Fallgruppen sind zu nennen:

Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung

Übt der Insolvenzverwalter sein Sonderkündigungsrecht aus § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO aus, so entsteht gemäß § 109 Abs. 1 Satz 3 InsO ein Schadensersatzanspruch des Vermieters. Der Vermieter ist so zu stellen, als wäre das Vertragsverhältnis nicht vorzeitig, sondern zu dem für eine Kündigung des Schuldners maßgeblichen Zeitpunkt aufgelöst worden, wobei sich der Vermieter Nutzungen, die er beispielsweise aufgrund einer Neuvermietung in diesem Zeitraum gezogen hat, anrechnen lassen muss. Im Rahmen seiner aus § 254 BGB resultierenden Schadenminderungspflicht ist der Vermieter überdies gehalten, sich um eine anderweitige Vermietung des Mietobjektes zu bemühen. Verstöße gegen diese Verpflichtung - beispielsweise aufgrund unterlassener Weitervermietung – muss er sich daher ebenfalls anrechnen lassen. Ist der Zeitpunkt einer Weitervermietung noch ungewiss, kann der Vermieter seinen Anspruch gleichwohl geltend machen, um die Anmeldefristen zu wahren. Anmeldefristen sind allerdings keine Ausschlussfristen. Vielmehr kann eine Forderung jederzeit bis zum Abschluss des Insolvenzverfahrens nachträglich zur Tabelle angemeldet werden, was lediglich geringe Gerichtskosten verursacht. Die Schadensersatzforderung ist eine bloße Insolvenzforderung. Soweit der Gewerbemietvertrag für den Fall der außerordentlichen Kündigung eine Vertragsstrafe vorsieht, ist diese im Insolvenzfalle nicht wirksam.

Schönheitsreparaturen

Ein Anspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (oder nicht erfüllter Rückbauansprüche) wird grundsätzlich nicht als Masseschuld, sondern lediglich als Insolvenzforderung behandelt. Dies gilt auch dann, wenn der Insolvenzverwalter den Mietvertrag zunächst fortgeführt hat und die Arbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses zu verrichten bzw. in entsprechender Höhe durch den Mieter zu vergüten waren.

Schadensersatzansprüche wegen Zerstörung oder Beschädigung der Mietsache

Die Kosten zur Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes eines dem Schuldner (Mieter) überlassenen Mietobjektes begründet keine Masseschuld, wenn der Mietvertrag vor der Insolvenzeröffnung beendet worden ist. Wird der Mietvertrag erst nach Insolvenzeröffnung durch Kündigung beendet, sind diese Kosten ebenfalls als bloße Insolvenzforderungen zu qualifizieren, wenn die nachteiligen Veränderungen bereits vor der Verfahrenseröffnung durch den Schuldner (Mieter) verursacht wurden. Fällt das schädigende Ereignis jedoch in den Zeitraum zwischen Insolvenzeröffnung und Vertragsende (das Mietverhältnis besteht zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung also noch), kann die Forderung als Masseverbindlichkeit gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO vorrangig zu befriedigen sein. Voraussetzung ist, dass der Schaden auf einer persönlichen oder dem Insolvenzverwalter selbst zuzurechnenden Handlung und damit auf einer Verletzung der sich aus dem laufenden Mietvertrag ergebenden Obhutspflichten, die mit Verfahrenseröffnung auf den Insolvenzverwalter übergegangen sind, beruht.

Altlastenbeseitigung

Der Rückgabeanspruch des Vermieters gemäß § 546 Absatz 1 BGB umfasst nicht nur die Herausgabe des Mietobjektes, sondern auch dessen Räumung, d.h. bei gemieteten Grundstücken auch die Beseitigung aller Abfälle und Kontaminationen. Dieser Herausgabeanspruch begründet aber keine Masseverbindlichkeit, sondern gewährt dem Vermieter lediglich ein Aussonderungsrecht in der Insolvenz in demselben Umfang wie derjenige nach § 985 BGB (BGH ZIP 2001, 1469). Dieser beschränkt sich dem Umfang nach stets auf die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes am Grundstück, so dass die Räumungskosten und die mit der Altlastenbeseitigung verbundenen Kosten regelmäßig bloße Insolvenzforderungen darstellen. Die Insolvenzmasse haftet nur, wenn der Verwalter den Zustand durch ihm zuzurechnende Handlungen verursacht hat (BGH ZIP 2001, 1469). Wegen dieser Entscheidung sollte der Vermieter im eigenen Interesse bei kontaminationsrelevanter Nutzung des Mietobjekts (z.B. Tankstelle, Lagerhalle), den Zustand der Mietsache bei Verfahrenseröffnung dokumentieren, um Ansprüche gegen die Masse zu sichern. Stellt der Vermieter bezogen auf diesen Zeitpunkt keine Verunreinigungen fest, ergeben sich solche jedoch bei späterer Herausgabe und weiterer Nutzung durch den Insolvenzverwalter, so sind die Kosten der Beseitigung der Kontaminationen Masseverbindlichkeiten, die gegenüber dem Insolvenzverwalter geltend zu machen sind.

III.  Rücktrittsrecht nach Insolvenzeröffnung bei nicht übergebener Mietsache

War das Mietobjekt bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens dem Schuldner noch nicht überlassen, so steht sowohl dem Vermieter als auch dem Insolvenzverwalter ein gesetzliches Rücktrittsrecht zu (§ 109 Abs. 2 InsO). Die Erklärung des Vermieters ist gegenüber dem Insolvenzverwalter abzugeben (§ 80 Abs. 1 InsO).

Macht der Vermieter von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch, so stehen weder ihm noch der Insolvenzmasse Schadensersatzansprüche zu. Dieses ist unproblematisch in Fällen, in denen der Vermieter vor der Vermietung noch keinen größeren Aufwand betrieben hatte. Falls er allerdings in Erwartung eines längerfristigen Mietverhältnisses größere Investitionen bereits getätigt hat, dann muss er sich den Rücktritt gut überlegen oder darauf hoffen, dass der Insolvenzverwalter den Rücktritt erklärt. Dann stehen ihm nämlich Schadensersatzansprüche zu, die er zur Insolvenztabelle anmelden kann (§ 109 Abs. 2 Satz 2 InsO). In der Höhe entspricht der Schadensersatzanspruch zunächst dem Mietausfall, der im Zeitraum ab Rücktrittserklärung des Insolvenzverwalters bis zum frühesten Wirksamwerden einer möglichen Kündigung des Mieters oder einer vorgenommenen Kündigung des Vermieters entstanden wäre. Ferner sind Folgeschäden ersatzfähig, beispielsweise der ohne Anlage der erwarteten Miete entstandene Gewinnausfall. Für die Überlegung ist entscheidend die zu erwartende Quote, die Möglichkeit zur kurzfristigen Neuvermietung und die Höhe des eintretenden Schadens.

Unabhängig davon, wer den Rücktritt erklärt, entsteht ein Rückabwicklungsverhältnis. Wechselseitig erbrachte Leistungen wie zum Beispiel Vorauszahlungen auf den Mietzins oder die Mietkaution sind zurückzugewähren.

Wichtig ist die Vorschrift des § 109 Abs. 2 Satz 3 InsO. Danach muss jeder Vertragsteil dem anderen auf dessen Verlangen innerhalb von 2 Wochen erklären, ob er von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch machen will. Gibt der Aufgeforderte diese Erklärung nicht innerhalb der Frist ab, so verliert er sein Rücktrittsrecht. Die Frist beginnt nicht automatisch mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens, sondern mit Zugang der Aufforderung beim Empfänger. Der Insolvenzverwalter kann den Vermieter nicht mit dem Hinweis vertrösten, er möge zunächst den Berichtstermin¹⁷ abwarten. Im Berichtstermin wird die grundsätzliche Entscheidung getroffen, ob das Unternehmen fortgeführt wird oder nicht. Ein so langes Zuwarten wird dem Vermieter vom Gesetzgeber nicht zugemutet. Folgende Konsequenzen sind als Aufforderung des Vermieters an den Insolvenzverwalter, sich zum Rücktritt zu erklären, denkbar:

• Tritt der Insolvenzverwalter zurück, so hat der Vermieter Schadensersatzforderungen als Insolvenzforderungen.

 

•   Schweigt der Insolvenzverwalter, so besteht das Mietverhältnis fort und kann von ihm nur nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Für die Zeit bis zum Ablauf dieser Kündigungsfrist ist zwar die Miete als Masseverbindlichkeit zu bezahlen, jedoch trägt der Vermieter stets das Risiko, dass Masseunzulänglichkeit eintritt, bei der die Kosten für Gericht und Verwalter vorrangig zu begleichen sind. Ist wahrscheinlich, dass die Insolvenzmasse nicht groß und die Sanierungschancen gering sind, empfiehlt es sich für den Vermieter, selbst vom Vertrag zurückzutreten, auch wenn er dann keinerlei Schadensersatzforderungen mehr anmelden kann. Jedenfalls ist er dann in der Lage, kurzfristig eine Neuvermietung anzustreben.

Die Aufforderung zum Rücktritt gegenüber dem Insolvenzverwalter bedeutet keinen Verzicht auf die Ausübung des eigenen Rücktrittsrechts.

Wird das Mietobjekt erst nach der Verfahrenseröffnung an den Insolvenzverwalter übergeben, besteht kein Sonderkündigungsrecht. Dies führt zu folgenden praktischen Konsequenzen: Weiß der Vermieter, dass der Mieter einen Insolvenzantrag gestellt hat und muss er mit der Möglichkeit einer Verfahrenseröffnung rechnen, so sollte er die Räumlichkeiten dem Mieter keinesfalls übergeben, sondern bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens warten und sich danach mit dem Insolvenzverwalter abstimmen. Erklärt der Insolvenzverwalter nach Eröffnung, dass er die gemieteten Räume nicht annehmen will, so kann der Vermieter vom Vertrag zurücktreten und seinen Mietausfallschaden als Schadensersatzanspruch zur Tabelle anmelden. Dies ist für ihn die wirtschaftlichste Lösung, um den Schaden in Grenzen zu halten. Erklärt der Insolvenzverwalter den Rücktritt vom Vertrag, so stehen dem Vermieter ebenfalls Schadensersatzansprüche zu. Nimmt der Insolvenzverwalter die Mietsache hingegen an, so kann er sich nicht mehr auf das Sonderkündigungsrecht berufen. Der Insolvenzverwalter muss sich dann an die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen halten.

IV. Sonderproblem: Rechtsfolgen der Kündigung des Insolvenzverwalters bei mehreren Personen auf Mieterseite

Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende kündigen. Praxisrelevant ist die Frage, ob die Kündigung auch dann zulässig ist, wenn es sich um von mehreren Personen gemietete Räumlichkeiten handelt, von denen lediglich einer insolvent wird (zum Beispiel Praxisgemeinschaft von Ärzten). Die Einzelheiten sind hier sehr umstritten.

Teils wird die Auffassung vertreten, dass der Insolvenzverwalter berechtigt ist, das gesamte Mietverhältnis – auch für die nicht insolventen Mieter – zu kündigen. Sind mehrere Personen auf einer Seite Vertragspartei, so handele es sich um ein einheitliches Vertragsverhältnis, das – auch im Fall der Kündigung – einem einheitlichen Schicksal unterliege. Überzeugend ist eher die Auffassung, dass die Kündigung des Insolvenzverwalters nur dazu führt, dass derjenige (Mit-)Mieter aus dem Vertrag ausscheidet, der insolvent geworden ist, und das Mietverhältnis im Übrigen zwischen dem Vermieter und den verbleibenden Mietern fortgesetzt wird, wenn diesen ein eigenes Nutzungsrecht eingeräumt wurde. Eine Kündigung des Insolvenzverwalters kann das mit ihnen bestehende Vertragsverhältnis allenfalls dann beenden, wenn sie nur sicherungshalber mitverpflichtet wurden. Da dieser Streit noch nicht entschieden ist, sind die solventen Mitmieter gleichwohl von einer Kündigung des Insolvenzverwalters ernstlich bedroht, wenn sie keine vertragliche Vorsorge getroffen haben. Auch der Vermieter muss mit der Kündigung des gesamten Mietverhältnisses rechnen, selbst wenn er das Mietverhältnis mit den übrigen Mietern gerne fortsetzen würde. Für beide Seiten ist also eine Vorsorge im Vertrag wichtig.

Eine mieterfreundliche Gestaltung des Mietvertrages könnte wie folgt aussehen:

• Für den Fall, dass über das Vermögen eines der Mieter das Insolvenzverfahren eröffnet wird und der Insolvenzverwalter von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO Gebrauch macht, sind sich die Vertragsparteien einig, dass eine entsprechende Kündigung für die übrigen Mitmieter keine Rechtswirkung entfaltet und das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und allen übrigen Mietern zu gleichen Konditionen über den Kündigungszeitpunkt bezüglich des insolventen Mieters hinaus unverändert fortbesteht.
• Der Vermieter verpflichtet sich für diesen Fall bereits jetzt, den verbliebenen Mietern die Aufnahme eines neuen Mieters zu ermöglichen und einen von diesen gemeinsam zu benennenden Nachmieter zu den bisherigen vertraglichen Konditionen zu akzeptieren, sofern dieser Gewähr dafür bietet, die mietvertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen.
• Sollten die übrigen Mieter aufgrund des insolvenzbedingten Ausscheidens eines Mieters zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht in der Lage sein oder ist ihnen dies nicht zuzumuten, so wird ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht bis zu 3 Monaten nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingeräumt. Dabei können sie sich entweder der Kündigungserklärung des Insolvenzverwalters anschließen oder eine eigene Kündigungserklärung abgeben. Die Kündigung kann in diesem Fall entsprechend der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580 a Abs. 4 in Verbindung mit Abs. 2 BGB zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen.
• Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass die mietvertraglichen Verpflichtungen aller übrigen Mieter als Gesamtschuldner durch das insolvenzbedingte Ausscheiden eines Mieters nicht berührt werden.
• Eventuelle Schadensersatzansprüche zwischen Vermieter und den verbliebenen Mietern für den Fall des insolvenzbedingten Ausscheidens eines Mitmieters bestehen nicht. Dabei bleibt es dem Vermieter unbenommen, weitergehende Schadensersatzansprüche im Insolvenzverfahren des ausgeschiedenen Mieters zu verfolgen.
• Machen die übrigen Mieter jedoch von ihrem Sonderkündigungsrecht nach Abs. 3 Gebrauch, so verpflichten sie sich als Gesamtschuldner zur Zahlung eines pauschalierten Schadensersatzes von 3 Monatsmieten an den Vermieter.

 

Eine vermieterfreundliche Gestaltung des Mietvertrages könnte wie folgt aussehen:
 
Für den Fall, dass über das Vermögen eines der Mieter das Insolvenzverfahren eröffnet wird und der Insolvenzverwalter von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO Gebrauch macht, sind sich die Vertragsparteien einig, dass eine entsprechende Kündigung für die übrigen Mitmieter keine Rechtswirkung entfaltet und das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und allen übrigen Mietern zu gleichen Konditionen über den Kündigungszeitpunkt bezüglich des insolventen Mieters hinaus unverändert fortbesteht.

Auch der Vermieter kann daran interessiert sein, das Mietverhältnis mit den nicht insolventen Mietern fortzusetzen, wobei die Aufnahme weiterer Partner nicht schon im Ursprungsvertrag geregelt werden muss, sondern den Verhandlungen im Zusammenhang mit dem Ausscheiden des insolventen Mieters vorbehalten bleiben kann.

V. Sicherheiten des Vermieters

Vermieterpfandrecht

Das Pfandrecht geht durch die Insolvenz nicht unter und kann auch noch im eröffneten Insolvenzverfahren geltend gemacht werden. Es ist allerdings gemäß § 50 Abs. 2 InsO auf den Zeitraum der letzten 12 Monate vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschränkt und umfasst ausdrücklich nicht den Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages nach § 109 InsO. Die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts begründet ein Absonderungsrecht¹⁸ (§ 50 Abs. 1 InsO). Das Verwertungsrecht steht hingegen gemäß § 166 Abs. 1 InsO allein dem Insolvenzverwalter zu. Der Vermieter darf also die Sachen nicht aus dem Mietobjekt entfernen, auch kann er der Entfernung nicht widersprechen.

Aus dem Erlös der verwerten Sache darf der Insolvenzverwalter die Kostenbeiträge nach § 171 Abs. 1 und 2 InsO sowie die hierauf entfallene Umsatzsteuer entnehmen. Der verbleibende Betrag ist an den Vermieter auszukehren. Von den Feststellungskosten nach § 171 Abs. 1 InsO sind die Kosten der inventarmäßigen Feststellung des Gegenstandes und die Feststellung des Absonderungsrechts selber umfasst. Dies ist mit erheblicher Arbeit verbunden. Die vom Gesetzgeber hierfür veranschlagten 4 % des Bruttoerlöses sind sicherlich nicht zu niedrig. Eine Erhöhung oder Verringerung kommt nicht in Betracht. Anders ist dies bei den Verwertungskosten nach § 171 Abs. 2 InsO. Die Pauschale in Höhe von 5 % des Bruttoerlöses ist den tatsächlichen Kosten anzupassen. Der Vermieter kann eine Reduzierung bei geringerem Aufwand verlangen, der Insolvenzverwalter kann hingegen höhere Kosten ansetzen, wenn sie entstanden sind. Voraussetzung ist aber eine erhebliche Abweichung, ansonsten bleibt es bei der Pauschale (weniger als 2,5 % oder mehr als 10 %).

Das Vermieterpfandrecht darf im Insolvenzverfahren nicht unterschätzt werden. So ist nach der Rechtsprechung davon auszugehen, dass der Berechtigte eines Raumsicherungsvertrages das Eigentum an den eingebrachten Sachen des Mieters oder dessen Anwartschaft nur belastet mit dem Vermieterpfandrecht erwirbt (BGH NJW 1992, 1156; BGH NZM 2004, 224; OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 559).

Hinterlegte Miet(Bar-)kaution

Kündigt der Insolvenzverwalter den Mietvertrag, ist die Kaution vom Vermieter an den Insolvenzverwalter zurückzuzahlen, soweit ein Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen ist. Für den Vermieter stellt sich damit Frage, mit welchen offenen Forderungen und in welchem Umfang er gegen die Forderung der Insolvenzmasse auf Rückzahlung der Mietkaution aufrechnen kann. Dieses bestimmt sich nach den allgemeinen Regeln zur Aufrechnung in der Insolvenz (§§ 94 bis 96 InsO).

Danach ist die Aufrechnung ausgeschlossen, wenn der Vermieter nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens etwas zur Masse schuldig wird (§ 96 Abs. 1 Nr. 1 InsO). Auch wenn es auf den ersten Blick so scheinen mag, wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aber nicht von diesem Aufrechnungsverbot erfasst. Denn es werden von § 96 Abs. 1 Nr. 1 InsO nur solche Forderungen der Insolvenzmasse gegenüber dem Vermieter erfasst, die erst nach der Verfahrenseröffnung entstanden sind. Der Kautionsrückzahlungsanspruch entsteht aber nicht erst mit Kündigung des Mietvertrages durch den Insolvenzverwalter, sondern bereits mit Abschluss des Mietvertrages und Aushändigung der Kaution an den Vermieter, also bereits vor Verfahrenseröffnung. Er ist lediglich aufschiebend bedingt durchsetzbar bei Beendigung des Mietverhältnisses und eintretender Abrechnungsreife, also noch nicht fällig. Die Fälligkeit tritt frühestens mit Beendigung des Mietverhältnisses und sachgerechterweise nicht vor dem Zeitpunkt ein, in dem der Vermieter überblicken kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Sicherheit zurückgreifen muss. Auch dann, wenn zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die aufzurechnenden Forderungen oder eine von ihnen (der Kautionsrückzahlungsanspruch) noch nicht fällig sind, kann gleichwohl die Aufrechnung erfolgen (§ 95 Abs. 1 Satz 1 InsO). Bezüglich der Aufrechenbarkeit gelten also die gleichen Grundsätze wie bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens.

Die Aufrechnung ist gegenüber dem Insolvenzverwalter zu erklären. Diese Erklärung kann auch zeitlich nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen.

Ist das Mietobjekt dem Mieter noch nicht überlassen und macht der Vermieter von seinem Rücktrittsrecht nach § 109 Abs. 2 InsO Gebrauch, so hat der Vermieter keinerlei Zahlungs- oder Schadensersatzansprüche. Die Kaution ist daher ohne Abzüge dem Insolvenzverwalter auszuhändigen. Tritt demgegenüber der Insolvenzverwalter zurück, so entsteht zugunsten des Vermieters ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung des Mietvertrages. Damit kann gegen den Mietkautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet werden.

Bürgschaft

Hat der Vermieter von Dritter Seite zur Erfüllung der Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag eine Bürgschaft erhalten, so kann er diese unbeschadet der gesetzlichen Beschränkung des § 96 Abs. 1 Nr. 1 InsO für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis unabhängig davon in Anspruch nehmen, ob das Mietverhältnis vor oder nach Insolvenzeröffnung endet. Die Inanspruchnahme einer solchen Sicherheit ist keine Aufrechnung.

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