Der optimale Gewerbemietvertrag

Vertrag kommt von vertragen, so jedenfalls sagt es der Volksmund. Diese Weisheit sollte jeden Vermieter motivieren, bei Abschluss des Mietvertrages diesen sorgfältig mit dem Mieter zu verhandeln und sodann in die rechte Form zu gießen, ihn in die Schublade legen, dort belassen, um sich anschließend mit seinem Vertragspartner zu vertragen. Häufig wird die Frage gestellt, welcher Vertrag für die Vermietung gewerblicher Räumlichkeiten optimal ist. Im Regelfall ist der Vermieter gut beraten, den Gewerbemietvertrag des Verbandes zu verwenden, zumal unter § 22 "Sonstige Vereinbarungen" auch ausreichend Raum vorhanden ist, Dinge ergänzend zu regeln, die im Vertrag keinen Niederschlag gefunden haben. Auch dieses in aller Deutlichkeit: Im Regelfall ist für ergänzende Vereinbarungen kein Bedürfnis da, wenn "Sonstige Vereinbarungen" in den Vertrag aufgenommen werden, sollte fachlicher Rat eingeholt werden, zu groß ist der Dschungel der Rechtsprechung und die Gefahr, Unwirksames zu vereinbaren. Manche Vermieter verwenden auch eigene Verträge, insbesondere bei Vermietungen in Einkaufscentren.

Der Gewerbemietvertrag ist mit dem Wohnungsmietvertrag nicht vergleichbar. In der Wohnung wird gewohnt, in der Gewerbefläche wird ein Büro, ein Ladengeschäft, eine chemische Reinigung eingerichtet oder ein Restaurant betrieben. Schon der unterschiedliche Nutzungszweck der Räume macht deutlich, dass im Einzelfall bei der Vermietung von Gewerberaum Besonderheiten zu beachten sind. Die Besonderheiten gilt es ohne Anspruch auf Vollständigkeit nachfolgend zu erläutern.

1. Vertragsparteien

Die Bezeichnung der Mietvertragsparteien im Gewerbemietvertrag ist von erheblicher rechtlicher Bedeutung. Im Ausnahmefall sind die Mietvertragsparteien natürliche Personen, zumeist handelt es sich um juristische Personen, wobei die Vielfalt groß ist, zu denken ist an Kommanditgesellschaften, Aktiengesellschaften, GmbH's, Vereine, politische Parteien, um nur einige Beispiele zu benennen. Der Vermieter sollte dafür Sorge tragen, dass die Mietvertragsparteien der Rechtsform nach zutreffend wiedergegeben werden, im Übrigen sich das Vertretungsverhältnis aus der Mietvertragsurkunde ergibt (im Kopf des Mietvertrages), sodann der im Kopf des Mietvertrages bezeichnete Vertreter den Vertrag auch unterzeichnet.

Ist - wie in Hamburg nicht unüblich - Vermieter eine Erbengemeinschaft, so ist es zwingend erforderlich, dass die Erben im Mietvertrag einzeln aufgeführt werden. Anders ist dieses bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, hier hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch die GbR selbst Vertragspartei sein kann, wenn sie nach außen am Rechtsverkehr teilnimmt. Sowohl bei der Erbengemeinschaft wie auch bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gilt Kraft Gesetzes die Gesamtvertretung, d.h. alle Erben bzw. Gesellschafter vertreten die Erbengemeinschaft bzw. die GbR. Dieses kann anders geregelt werden, sei es durch Testamentsvollstreckung oder Einsetzung eines Geschäftsführers. In diesem Fall ist es aber zwingend erforderlich, dass die Person des Vertreters im Kopf des Mietvertrages benannt wird und sodann den Vertrag auch unterzeichnet.

Wird gegen diese Erfordernisse verstoßen, kann der langfristig geschlossene Gewerbemietvertrag unter Umständen vorzeitig kündbar sein gemäß § 550 BGB, weil gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis verstoßen wird. Mietverträge mit längerer Laufzeit als einem Jahr bedürfen der Schriftform, wobei Schriftform erfordert, dass sich sämtliche wesentlichen Vertragsvereinbarungen aus der Mietvertragsurkunde selbst ergeben, hierzu gehört auch die genaue Bezeichnung der Vertragsparteien einschließlich der Vertretungsverhältnisse.

2. Mietgegenstand

Die Mietfläche ist im Mietvertrag genau zu bezeichnen, insbesondere auch hinsichtlich der Belegenheit. Es empfiehlt sich, dem Mietvertrag einen Lageplan beizufügen, auf den aus dem Mietvertrag Bezug genommen wird, zum Beispiel durch den Hinweis, dass die Mietfläche rot eingezeichnet oder schraffiert ist. Genaue Bezeichnung sollte nicht nur die eigentliche Mietfläche umfassen, sondern auch Nebenflächen wie Kellerräume, Lagerräume oder Stellplätze. Befinden sich außerhalb der Mietfläche Gemeinschaftsflächen, deren alleinige Nutzung durch einen Mieter der Vermieter nicht wünscht, so sollte im Mietvertrag darauf hingewiesen werden, dass Gemeinschaftsflächen nicht mitvermietet sind. Zu denken ist zum Beispiel daran, dass ein Restaurantbetreiber Flächen für sich beansprucht, die vor der eigentlichen Mietfläche liegen.

Exakt zu bezeichnen ist auch die Nutzfläche nach Quadratmetern. In der Regel wird der Vermieter auf ein Aufmaß zurückgreifen können, auch ist es möglich, im Mietvertrag zu vereinbaren, wie die Fläche aufgemessen wird, zum Beispiel nach GIF. Möglich ist auch, die Mietfläche von Außenkante Mauerwerk zu Außenkante Mauerwerk zu messen, entscheidend sind sodann die Vereinbarungen im Einzelfall. Möglich ist darüber hinaus, dass die Mietvertragsparteien bereits im Mietvertrag festlegen, dass bestimmte tolerable Flächenabweichungen nicht zu einer Anpassung der Miete führen (zum Beispiel Flächenabweichungen von 3 bis 5 %). Entsteht Streit über die Mietfläche, sei es im Rahmen einer Mietanpassung oder einer Betriebskostenabrechnung, so wird im Rechtsstreit die Quadratmeterfläche unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen durch einen Sachverständigen ermittelt. Der Bundesgerichtshof hat zwischenzeitlich auch für Gewerberaum entschieden, dass Flächenabweichungen bis zu 10 % keinen Mangel der Mietsache darstellen, eine Anpassung der Miete kann der Mieter unter Umständen auch unterhalb dieses Wertes haben, wenn eine Quadratmetermiete vereinbart worden ist.

3. Mietzweck

Die genaue Bezeichnung des Mietzwecks ist für den Gewerbemietvertrag von zentraler Bedeutung. Der Mietzweck kann weit aber auch eng gefasst werden. Erfolgt die Vermietung - weit - zur gewerblichen Nutzung, so kann der Mieter jeder gewerblichen Tätigkeit nachgehen, auch unerwünschten Nutzungen, wie bordellartige Betriebe oder Spielhallen betreiben, andererseits würde er dann auch das Genehmigungsrisiko für den Zweck tragen. Empfehlenswert ist es, den Mietzweck eng und konkret zu fassen, weil sodann auch die Grenzen vorgegeben sind, innerhalb derer der Mieter die Räume nutzen darf. Gewerberäume können zur Büronutzung vermietet werden, aber auch zum Betrieb eines Steuerberatungsbüros, einer Unternehmensberatung etc..

Der Vermieter ist im Einzelfall gut beraten, vor jeder Vermietung zu prüfen, ob die Räume baubehördlich für den beabsichtigten Mietzweck genehmigt sind. Werden Räume zum Beispiel als Ladengeschäft genutzt und soll stattdessen bei einer neuen Vermietung ein Restaurantbetrieb eingerichtet werden, so kann im Einzelfall ein Nutzungsänderungsantrag erforderlich sein. Der Vermieter ist gut beraten, dieses vor der Vermietung zu prüfen, weil er für den Mietzweck die Gewährleistung übernimmt, vorbehaltlich anderer zulässiger individueller Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien.

Wird die Vermietung für einen Mietzweck vorgenommen, der seitens der Bauprüfabteilung nicht genehmigt ist und auch nicht genehmigungsfähig ist, so kann der Vermieter mit erheblichen Schadensersatzansprüchen konfrontiert werden.

4. Konkurrenzschutz

Es heißt allgemein, Konkurrenz belebt das Geschäft, dennoch empfinden die Mieter in der Regel Konkurrenz als belastend. Der Konkurrenzschutz ist gesetzlich nicht geregelt, die Grundsätze hierzu sind von der Rechtsprechung entwickelt worden.

Der Vermieter hat bezüglich des Konkurrenzschutzes verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten.

Wie auch im Hamburger Kontorhausvertrag vorgesehen, kann der Konkurrenzschutz zunächst formularvertraglich ausgeschlossen werden, es heißt dann: "Der Vermieter gewährt dem Mieter keinen Konkurrenz- oder Sortimentsschutz". Der formularvertragliche Ausschluss wird von der herrschenden Auffassung für zulässig gehalten, der Mieter muss in diesem Fall mit konkurrierenden Betrieben in seiner Nachbarschaft leben.

Neben dem Ausschluss des Konkurrenzschutzes ist es möglich, dass der Vermieter dem Mieter Konkurrenzschutz positiv gewährt. Durch Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag verpflichtet er sich, an keinen Konkurrenten des Mieters weiterzuvermieten. Der Vermieter sollte dafür Sorge tragen, dass der Konkurrenzschutz nicht zu weit gefasst wird, da er anderenfalls in der Vermietung der Räume erheblich eingeschränkt ist. Konkurrenzschutz kann insoweit auch nur bezüglich bestimmter Sortimente gewährt werden, damit sich der Vermieter nicht umfassend bindet.

Enthält der Mietvertrag keine Regelungen, d.h. weder einen Ausschluss des Konkurrenzschutzes noch einen positiv gewährten Konkurrenzschutz, so gilt der von der Rechtsprechung entwickelte vertragsimmanente Konkurrenzschutz. Der Mieter kann verlangen, im Hauptsortiment vor Konkurrenz geschützt zu werden. Auch hierzu ein Beispiel: Bei einer Apotheke sind Medikamente Hauptsortiment und Kosmetika Nebensortiment. Eine Apotheke kann daher nicht konkurrieren mit einer Parfümerie, da sich das Hauptsortiment nicht überschneidet. Soweit Konkurrenzschutz vom Vermieter zu gewähren ist, kann dessen Verletzung erhebliche Ansprüche des geschützten Mieters nach sich ziehen: Er kann unter Umständen das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, eine Minderung der Miete und unter Umständen auch Schadensersatz verlangen.

Tritt der Mieter im Zuge der Mietvertragsverhandlungen an den Vermieter mit dem Wunsch heran, ihm Konkurrenzschutz zu gewähren, so sollte eine dahingehende Vereinbarung sorgfältig und überlegt formuliert werden.

5. Mietvertragslaufzeit

§ 544 BGB bestimmt: "Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen." Die Kündigung ist allerdings dann nicht zulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist.

Abgesehen von diesem Rahmen sind die Mietvertragsparteien in der Gestaltung frei, welche Mietvertragslaufzeit sie wählen. Üblich sind Mietvertragslaufzeiten von 5 Jahren, kombiniert mit Optionsrechten, die Zeiträume können aber, wie ausgeführt, auch beliebig anders gestaffelt werden. Mietverträge auf unbestimmte Zeit, also unbefristete Mietverhältnisse, sind bei der Vermietung von Gewerberaum hingegen die Ausnahme. Häufig investieren Vermieter und Mieter in die Räume und wünschen deshalb eine längerfristige Bindung, die allerdings auch motiviert werden kann auf Vermieterseite, einen ständigen Mieterwechsel zu unterbinden, auf Mieterseite, sich langfristig den angemieteten Standort zu sichern.

Der Hamburger Mietvertrag sieht insoweit ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vor, ferner das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, welches sodann befristet wird. Kompatibel zum befristeten Mietverhältnis ist das Optionsrecht vorgesehen, wobei es im Hamburger Vertrag so gestaltet ist, dass das Optionsrecht dem Mieter eingeräumt wird. Der Mieter kann durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis um den vorgesehenen Zeitraum verlängern. Individuell vereinbart werden kann allerdings auch ein beiderseitiges Optionsrecht. Auch der Vermieter könnte sodann nach Ablauf der Mietvertragszeit eine Verlängerung des Vertrages erreichen. Das Optionsrecht setzt den bisherigen Mietvertrag fort, was bedeutet, dass allein aufgrund der Ausübung der Option andere Mietvertragskonditionen, insbesondere eine Anpassung der Miete, nicht verlangt werden kann. Den Mietvertragsparteien bleibt es allerdings unbenommen, auch für diesen Fall Vereinbarungen zu treffen, so zum Beispiel eine Staffelmiete oder eine einvernehmliche Anpassung der Miete und für den Fall, dass dieses nicht gelingt, die Feststellung der neuen Miete durch einen Sachverständigen. Ist im Ursprungsmietvertrag bereits eine echte Wertsicherungsklausel vereinbart (Koppelung der Miete an den Verbraucherindex), so kann allerdings nicht vereinbart werden, dass die bisherige Miete die Mindestmiete ist (für den Fall, dass der Sachverständige eine niedrigere Miete feststellt), auf dessen Basis die Indexklausel auch in der zweiten Mietzeit fortlaufen soll.

Vom Optionsrecht zu unterscheiden ist das Vormietrecht: Mit dem Optionsrecht wird das Mietverhältnis über die bereits angemietete Fläche fortgesetzt, mit dem so genannten Vormietrecht (wie das Optionsrecht gesetzlich nicht geregelt ist) reflektiert der Mieter auf Flächen außerhalb der eigentlichen Mietfläche. Ist der Mieter zum Beispiel im Erdgeschoss ansässig und hat ein Vormietrecht für die Fläche im 1. Obergeschoss, so muss der Vermieter für diese weitere Fläche zunächst einen Mieter suchen, mit diesem einen Vertrag verhandeln und zum Abschluss bringen, den unterzeichneten Vertrag sodann dem Mieter zusenden, dieser hat dann zwei Monate Gelegenheit, zu überlegen, ob er Kraft Vormietrechts in diesen bereits ausgehandelten und unterschriebenen Vertrag eintritt. Das Vormietrecht ist für den Vermieter eine Belastung, weil er in der Vermietung der Flächen nicht frei ist. Es ist in der Praxis im Übrigen schwierig, einen Vertrag komplett zu verhandeln und sodann zu unterzeichnen. Der eigentlich angedachte Mieter muss zwei Monate bangen, ob der vormietberechtigte Mieter in den Vertrag eintritt. Dieses wird ernsthafte Vertragsverhandlungen von Beginn an schwierig machen. Sollte trotz der Bedenken ein Vormietrecht in den Vertrag aufgenommen werden, so empfiehlt es sich, die Überlegungsfrist zu Lasten des vormietberechtigten Mieters deutlich abzukürzen auf zwei Wochen.

Eine Alternative zum Vormietrecht ist eine Anbietungsverpflichtung des Vermieters: Der Vermieter verpflichtet sich in diesem Fall, frei werdende Flächen dem Mieter anzubieten zu den von ihm vorgegebenen Konditionen. Dem Mieter sollte sodann eine Überlegungsfrist von einer Woche eingeräumt werden, ob er die Flächen anmietet. Der Vermieter ist sodann nach kürzester Zeit in der Entscheidung frei, ob er die Flächen anderweitig vermietet.

6. Mietzins

Die Miete kann bei Gewerberaum als Nettokaltmiete (wie heute allgemein üblich), als Bruttomiete inklusive aller Nebenkosten, aber auch als Teilinklusivmiete vereinbart werden. Denkbar ist auch, dass die Miete als Umsatzmiete vereinbart wird, der Mietzins also an den Umsatz des Mieters geknüpft wird. (Achtung: In jedem Fall eine Mindestmiete vereinbaren!).

Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe schuldet der Mieter nur dann, soweit beide Mietvertragsparteien umsatzsteuerpflichtig sind, es bedarf hier aber auch der Vereinbarung im Mietvertrag.

Der Höhe nach bestehen bei der Mietvereinbarung grundsätzlich keine Bedenken, mit Ausnahme der Wuchermiete. Dieses kann dann in Betracht kommen, wenn unterdurchschnittliche Räume zu einem hohen Mietpreis vermietet werden. Dieses wird aber in der Regel die Ausnahme bleiben, da Angebot und Nachfrage bei der Gewerbevermietung den Markt regulieren.

Neben der Miete schuldet der Mieter Betriebskosten nur dann, wenn dieses im Mietvertrag vereinbart worden ist. Der Hamburger Mietvertrag sieht insoweit eine Bezugnahme auf § 2 der Betriebskostenverordnung vor. Mit aller Deutlichkeit bleibt darauf hinzuweisen, dass es sich hierbei um diejenigen Betriebskosten handelt, die auch bei Wohnraum auf den Mieter überwälzt werden dürfen. Bei Gewerberaum hat der Vermieter größere Gestaltungsfreiheit, anders als bei Wohnraum können zum Beispiel auch Verwaltungskosten, Bewachungskosten oder andere Nebenkosten umgelegt werden. Die Umlage kann allerdings nicht über die Position "Sonstige Kosten" erfolgen, es bedarf vielmehr einer eindeutigen Vereinbarung im Einzelfall. Es empfiehlt sich, gegebenenfalls in einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag die Umlage genau bezeichneter Nebenkosten vorzunehmen.

7. Mietanpassung

Bei der Mietanpassung ist die Erhöhung der Miete aufgrund einer Staffelmiete, einer so genannten Gutachterklausel oder aber einer Wertsicherungsklausel üblich.

Die Vereinbarung einer Staffelmiete unterliegt nicht den gleichen Beschränkungen wie bei der Vermietung von Wohnraum. Die Staffel kann sich nach unterschiedlichen Zeiträumen richten, es ist nicht erforderlich, hier einen Jahresrhythmus einzuhalten, die Höhe der Staffelmiete ist zwischen den Vertragsparteien zu vereinbaren. Die Staffelmiete kann im Übrigen auch kombiniert werden mit der Wertsicherungsklausel (§ 7 Ziffer 3 des Gewerbemietvertrages). Die Staffelmiete gibt dem Vermieter Sicherheit, weil er bereits zu Beginn des Mietvertrages absehen kann, wann die Miete angepasst wird. Der Vermieter sollte allerdings auch beobachten und kontrollieren, ob die Staffelmiete geleistet wird, damit Ansprüche nicht gegebenenfalls verjähren bzw. verwirken.

Durch die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel wird die Miete gekoppelt an den Verbraucherpreisindex für Deutschland. Im Gewerbevertrag ist vorgesehen, dass eine Anpassung allerdings erst dann erfolgt, wenn sich die Miete um einen bestimmten Prozentsatz verändert. Für den Vermieter empfehlenswert ist eine Veränderung von 5 %, damit es in absehbaren Zeiträumen auch zu einer Anpassung der Miete kommt. Die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel setzt allerdings voraus, dass zu Gunsten des Mieters wenigstens ein 10-Jahresvertrag vereinbart wird. Der Mieter muss es in der Hand haben, eine 10-jährige Mietdauer zu erreichen, sei es durch Vereinbarung einer Mietzeit von 10 Jahren gleich zu Beginn des Mietverhältnisses oder einer Kombination aus Festvertragslaufzeit und Optionsrecht.

Die dritte der obigen Alternativen ist die Gutachterklausel: Ist entweder ein Zeitraum von mehr als einem Jahr verstrichen oder hat sich der Index verändert, so können die Mietvertragsparteien über die Anpassung der Miete verhandeln und für den Fall, dass sie sich nicht einigen, wird die Miete durch den Sachverständigen verbindlich festgestellt. Die Gutachterkosten tragen die Parteien zur Hälfte. Die Mietanpassung aufgrund der Gutachterklausel ist für beide Vertragsparteien nicht risikolos: Grundsätzlich werden die Vertragsparteien abschätzen können, ob sich das Mietniveau geändert hat, in welcher Höhe dieses der Fall ist allerdings nicht. Die Kosten für ein Sachverständigengutachten sind im Übrigen nicht unerheblich, eine Mieterhöhung kann faktisch in den Gutachterkosten schnell untergehen.

8. Mietsicherheit

Die Mietsicherheit wird heute weitestgehend nicht mehr in bar geleistet, sondern als Bürgschaft. § 8 Ziffer 2 des Gewerbemietvertrages enthält klare Vorgaben für die Abfassung der Bürgschaft. Der Vermieter sollte bei Übergabe der Bürgschaft prüfen, ob die Anforderungen des § 8 Ziffer 2 erfüllt sind. Dieses gilt insbesondere hinsichtlich einer möglichen Befristung der Bürgschaft. Es ist nicht unüblich, dass die Verpflichtung aus der Bürgschaft erlischt bereits wenige Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses. Eine solche Bürgschaft entspricht aber nicht den vertraglichen Vereinbarungen und sollte nicht akzeptiert werden. Die vom Mieter übergebene Bürgschaft sollte daher mit dem Text im Mietvertrag abgeglichen werden.

Der Höhe nach sind auch bei Gewerberaumvermietung drei Monatsmieten Mietsicherheit üblich, insbesondere bei der Bürovermietung. Soweit der Betrieb des Mieters besonders risikoreich ist, sollte gegebenenfalls die Sicherheitsleistung erhöht werden.

9. Instandhaltung der Mieträume

Im Gewerbemietvertrag ist vorgesehen, dass die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren der Räume sowie die Vornahme der üblichen Schönheitsreparaturen Verpflichtung des Mieters ist, die konstruktive Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes (Dach und Fach) Vermietersache ist. Vermieter unterliegen häufig der Versuchung, hiervon abweichende Vereinbarungen in den Mietvertrag aufzunehmen. So liest man häufig in Gewerbemietverträgen unter den "Sonstigen Vereinbarungen", dass der Mieter Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von € 300,-- pro Einzelfall trägt. Eine derartige Regelung engt die Verpflichtungen gemäß § 11 Ziffer 3 des Gewerbemietvertrages deutlich ein und ist daher nicht empfehlenswert.

In eine andere Richtung läuft die Vereinbarung, dass die gesamte Instandhaltung und Instandsetzung für die Mieträume dem Mieter auferlegt wird, also auch die konstruktive Gebäudeinstandhaltung, zum Beispiel an Dach, Heizungsanlagen etc.. Durch Formularmietvertrag kann Derartiges nicht auf den Mieter übertragen werden, weil damit das gesetzliche Leitbild "Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters" ins Gegenteil verkehrt würde. Die Rechtsprechung erklärt derartige Vereinbarungen für unzulässig. Die Gefahr für den Vermieter ist groß: Aufgrund der unwirksamen Vereinbarung gilt sodann das Gesetz, d.h. der Vermieter bleibt insgesamt instandsetzungsverpflichtet einschließlich der Schönheitsreparaturen, die Gerichte reduzieren nicht den Inhalt der unwirksamen Vereinbarung auf den wirksamen Teil. Es ist daher größte Vorsicht geboten, wenn abweichende Instandsetzungsvereinbarungen getroffen werden.

Durch individuelle Vereinbarung kann auch die gesamte Gebäudeinstandhaltung auf den Mieter übertragen werden, die Belastung muss allerdings dann kompensiert werden. Empfehlenswert ist, dass im Mietvertrag dargelegt wird, welche Instandsetzungsaufwendungen jährlich durchschnittlich entstehen, welche Miete im Übrigen ortsüblich ist und dass die Miete gesenkt wird wegen der Übernahme der Reparaturverpflichtungen.

Anders als bei der Vermietung von Wohnraum sieht der Gewerbemietvertrag - bewusst - Regelfristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht vor. Dieses hat seinen Grund in der unterschiedlichen Nutzung der Räume. Eine Gastronomiefläche, die in erheblichem Umfang Rauch ausgesetzt ist, ist deutlich schneller renovierungsbedürftig als eine Bürofläche. Es bleibt den Parteien aber unbenommen, auch Renovierungsfristen in den Vertrag aufzunehmen, wobei sich bei der Bürovermietung die Fristen an denjenigen für Wohnraum annähern sollten. Auch ist es möglich, bestimmte Standards zu vereinbaren, wie zum Beispiel bei der Farbwahl der Anstriche. Sollen Bodenbeläge vom Mieter ersetzt werden, bedarf auch dieses der Vereinbarung, da es nach herrschender Auffassung nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt.

Achtung: Zu warnen ist vor der Aufnahme von Endrenovierungsverpflichtungen! Der Bundesgerichtshof hat jüngst auch für Gewerberaum entschieden, dass durch Formularmietvertrag der Mieter nicht verpflichtet werden kann, die Räume in renoviertem Zustand zurückzugeben. Im Regelfall wird für eine derartige Vereinbarung auch kein Bedürfnis bestehen: Läuft der Mietvertrag für einen Zeitraum von 5 Jahren, so werden Schönheitsreparaturen bei beendetem Mietverhältnis fällig, wenn nicht während des laufenden Mietverhältnisses renoviert worden ist und die Räume im Übrigen auch renovierungsbedürftig sind.

10. Untermieter/Nachmieter

Der Gewerbemietvertrag gibt die gesetzliche Lage (§ 540 BGB) wieder: Ohne Erlaubnis des Vermieters ist der Mieter nicht berechtigt, die Räume einem Dritten zu überlassen bzw. sie unterzuvermieten. Als Ausgleich hiefür sieht das Gesetz vor, dass bei abgelehnter Untervermietung der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen kann (auch bei einem Zeitmietvertrag!), es sei denn, in der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund vor oder dem Vermieter ist die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zumutbar. Ist der Mieter durch einen langfristigen Vertrag gebunden und bittet er um Untervermietung, so sollte diese nicht vorschnell abgelehnt werden, der Mieter zunächst aufgefordert werden, darzulegen, an wen untervermietet werden soll. Durch eine zu schnelle Reaktion riskiert der Vermieter anderenfalls eine vorzeitige Lösung des Mietvertrages.

Vorstehende Ausführungen sind allerdings dann nicht von Relevanz, wenn dem Mieter bereits im Mietvertrag das Recht zur Untervermietung eingeräumt worden ist. Grundsätzlich kann der Mieter dann allerdings für den Untermieter nicht weitere Rechte in Anspruch nehmen, als ihm selbst nach dem Vertrag zustehen, d.h. auch der Untermieter ist grundsätzlich an den im Hauptmietvertrag vereinbarten Mietzweck gebunden. Unter Umständen kann der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein, einer Erweiterung des Mietzweckes zuzustimmen, soweit seine Belange nicht berührt sind.

Von der Untervermietung ist die Frage zu trennen, ob der Mieter vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag gegen Gestellung eines Nachmieters verlangen kann. Ein solches Recht kann sich für den Mieter bereits aus dem Mietvertrag ergeben, wenn dort eine Nachmieterklausel vereinbart worden ist. Der Vermieter ist gut beraten, eine Nachmieterklausel eng zu fassen mit dem Ergebnis, dass der Mieter zwar einen Nachmieter stellen kann, der Vermieter aber nicht verpflichtet ist, mit diesem Nachmieter einen Vertrag zu schließen. Wird ein zumutbarer Nachmieter benannt, gilt der Mieter sodann als aus dem Vertrag entlassen. Wird die Klausel zu weit gefasst, so wird der Mieter erstrangig ein Interesse daran haben, einen zahlungskräftigen Mieter zu suchen, der ihm unter Umständen einen erheblichen Abstand für die Räume bzw. Einbauten entrichtet, der so ausgesuchte Mieter muss nicht derjenige sein, den sich der Vermieter wünscht.

Enthält der Mietvertrag keine Regelungen, so kommt die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis gegen Gestellung eines Nachmieters nur dann in Betracht, wenn der Mieter einen sachlichen Grund nachweisen kann und darüber hinaus ein zumutbarer solventer Nachmieter benannt wird. Wirtschaftliche Schwierigkeiten stellen einen solchen Grund nicht dar, anders ist dieses zum Beispiel bei Berufsunfähigkeit des Mieters und Hinderung, die Räume weiterhin zu nutzen. Es muss dem Vermieter allerdings auch ein solventer und zumutbarer Nachmieter benannt werden. Auch bei dieser Konstellation gilt, dass der Vermieter nicht gezwungen werden kann, mit dem Nachmieter den Vertrag zu schließen, bei Benennung eines zumutbaren Nachmieters und Vorliegen eines sachlichen Grundes gilt der Mieter sodann allerdings als aus dem Vertrag entlassen.

11. Beendigung des Mietverhältnisses

Das Mietverhältnis kann enden durch Zeitablauf, wenn es befristet ist, und endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Anderenfalls kann das Mietverhältnis bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung durch fristgerechte Kündigung enden, zum einen auf das Beendigungsdatum des Mietverhältnisses, bei einem unbefristeten Mietvertrag auf den Zeitpunkt, zu dem die Kündigung unter Beachtung der vereinbarten Kündigungsfrist ausgesprochen wird. Neben der fristgemäßen Kündigung kommt für beide Vertragsparteien auch die außerordentliche Kündigung in Betracht, auf Vermieterseite zum Beispiel die Kündigung wegen Zahlungsverzugs, auf Mieterseite zum Beispiel wegen Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Die fristlose Kündigung löst unter Umständen auch Schadensersatzansprüche zu Gunsten des kündigenden Vertragspartners aus.

§ 20 des Gewerbemietvertrags schreibt im Übrigen fest, in welchem Zustand die Räume zurückzugeben sind: Maßgeblich ist der vertragsgemäße Zustand, soweit Einbauten vorgenommen worden sind, sind diese zu entfernen unter Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Der Vermieter kann verlangen, dass die Einbauten zurückbleiben, allerdings nur, wenn er den Mieter angemessen entschädigt. Häufig entsteht zwischen den Vertragsparteien Streit, wer welche Einbauten vorgenommen hat. Es empfiehlt sich daher in jedem Fall, bei Übergabe der Mieträume ein Protokoll zu fertigen, um nach vielen Jahren Vertragslaufzeit noch nachweisen zu können, dass die Einbauten vom Mieter und nicht vom Vormieter stammen.

Soweit der Mieter die Räume nicht in vertragsgemäßem Zustand zurückgibt, sollte der Vermieter seine Ansprüche schnell sichern. Zunächst ist es erforderlich, dass der Mieter aufgefordert wird, binnen angemessener Frist nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen auszuführen, Schäden zu beseitigen bzw. Rückbauten vorzunehmen. Erledigt der Mieter diese Arbeiten nicht, so entsteht grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch des Vermieters. Seine Ansprüche muss der Vermieter binnen 6 Monaten verfolgen, um die Verjährung zu vermeiden.

12. Sonstige Vereinbarungen

Der Gewerbemietvertrag sieht unter § 22 vor, dass die Mietvertragsparteien "Sonstige Vereinbarungen" treffen. Alle wesentlichen Gesichtspunkte des Mietvertrages sind im laufenden Text enthalten, dennoch kann ein Bedürfnis bestehen, "Sonstige Vereinbarungen" in den Vertrag aufzunehmen. Hinzuweisen bleibt zum Beispiel auf die Überbürdung weiterer Betriebskosten auf den Mieter. Die Vertragsparteien sollten sich allerdings darauf beschränken, nur wesentliche Vereinbarungen aufzunehmen, im Übrigen dafür Sorge tragen, dass die Vereinbarungen, soweit sie formularvertraglichen Charakter haben, den gesetzlichen Vorgaben für allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß §§ 305 ff. BGB standhalten. Es besteht ansonsten die Gefahr, dass die unwirksame Regelung zur Geltung der gesetzlichen Regelung führt, wie oben am Beispiel der Instandhaltung dargelegt, was für den Vermieter mit einem erheblichen wirtschaftlichen Schaden verbunden sein kann. Es ist daher im Einzelfall sorgfältig zu prüfen, welche "Sonstigen Vereinbarungen" in den Vertrag aufgenommen werden und ob diese der Rechtsprechung bzw. dem Gesetz standhalten.

Die Nichtigkeit kann sich über die §§ 305 ff. BGB aus anderen Gesichtspunkten ergeben. Hinzuweisen sei beispielhaft auf das Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht des Mieters bedarf der notariellen Beurkundung. Wird es in den Mietvertrag privatschriftlich aufgenommen, so ist die Vereinbarung nichtig, die nichtige Vorkaufsrechtsvereinbarung als Teil des Mietvertrages erfasst den gesamten Mietvertrag und führt zu dessen Nichtigkeit, es sei denn, der Vertrag wäre auch ohne die nichtige Vereinbarung geschlossen worden. Dieses wird sich im Zweifelsfall nicht feststellen lassen, häufig begehrt der Mieter die Aufnahme des Vorkaufsrechtes, um Investitionen in die Mieträume zu sichern.

13. Schriftform

Wie oben ausgeführt bedürfen Mietverträge mit einer längeren Laufzeit als einem Jahr der Schriftform. Ist das Schriftformerfordernis verletzt, so können auch langfristige Mietverträge vorzeitig beendet werden. Dieses kann für den Vermieter erheblichen wirtschaftlichen Schaden herbeiführen, wenn die Leerstandsquote bei Gewerberäumen steigt.

Empfehlenswert ist daher folgender Passus im Mietvertrag: "Den Mietvertragsparteien ist das gesetzliche Schriftformerfordernis der §§ 550, 126 BGB bekannt. Sollte dieser Mietvertrag nicht dem zuvor genannten gesetzlichen Schriftformerfordernis entsprechen, so verpflichten sich die Mietvertragsparteien wechselseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, dass der Vertrag dem gesetzlichen Schriftformerfordernis entspricht. Die Verpflichtung umfasst sowohl den Ursprungsmietvertrag wie auch etwaige Nachtragsvereinbarungen zum Vertrag. Die Parteien werden im Übrigen den Mietvertrag nicht wegen Verstoßes gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis vorzeitig kündigen."

Auch eine salvatorische Klausel kann aufgenommen werden wie folgt: "Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, so wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen des Vertrages nicht berührt. In einem solchen Fall ist die ungültige Bestimmung durch Vereinbarung der Vertragsparteien so umzudeuten oder zu ergänzen, dass der mit der Ungültigkeitsbestimmung beabsichtigte Zweck erreicht wird. Dasselbe soll gelten, wenn eine ergänzungsbedürftige Vertragslücke offenbar wird."

Mit obigem Passus zur Schriftform wäre eine Kündigung im Regelfall treuwidrig, die salvatorische Klausel ermöglicht im Übrigen die Ergänzung des Vertrages für den Fall, dass die Parteien bestimmte Dinge nicht vorhergesehen haben.